來源： 編輯：匿名 發表時間：2024-01-10 00:50:32 熱度：15
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公募REITs，2024年持續演繹“跌跌不休”。
开年至今，便有兩只公募REITs因跌幅較大，公告停牌。1月5日，華安張江產業園REIT开市起停牌1小時。1月8日，嘉實京東倉儲REITs开市起停牌1小時。不過，當日停盤價跌幅依然達8.64%，1月9日，嘉實京東倉儲REITs持續加碼，停牌一天。
截止1月9日收盤，公募REITs指數年內已下跌-6.37%，全市場29只已上市REITs中，僅1只年內錄得正收益，平均跌幅達-6.67%，可謂”开局不順“。
因項目租金下滑，嘉實京東倉儲REITs年內已跌超20%
1月8日，因連續三個交易日累計跌幅超10%，嘉實京東倉儲REIT停牌一小時，不過仍然不擋下墜之勢，當日錄得-8.64%的收益。
1月9日，嘉實京東倉儲REIT停牌一天，並於次日起復牌。同時，該基金也在1月9日暫停了基金通平台份額轉讓業務1天，並於10日起恢復辦理該業務。對於停牌原因，嘉實基金公告稱，該產品已連續4個交易日收盤價變動比例超過5%，同時，最近20個交易日收盤價累計跌幅爲22.20%。爲保護基金份額持有人的收益，該產品決定停牌一天。
淨值下跌明顯，或與其底層資產租金下滑相關。
嘉實京東REIT招募書顯示，產品標的基礎設施項目包括重慶項目、武漢項目、廊坊項目。近日，武漢項目开啓新一輪續籤，而續籤的租金較前期有所下滑。1月4日，嘉實京東REIT發布關於武漢項目主要承租人續租情況的公告。公告顯示，武漢項目首個租期從2019年1月1日至2023年12月31日止，2023年執行淨有效租金爲33.37元/平方米/月。此次租約調整完成了新一輪5年期租約籤訂，續租租期爲2024年1月1日至2028年12月31日，自2024年1月起，續租首年起始淨有效租金爲28.98元/平方米/月。同時，在續租期內租金標准繼續按照原租賃合同的約定每年增長3%。
也就是說，2024年，武漢項目租金從2023年的33.37/平方米/月，降至28.98/平方米/月，同比下調13.16%。
租金下調的利空也同步表現在產品淨值上，1月5日，嘉實京東REIT淨值下跌7.57%，1月8日，淨值下跌8.64%，與租金下調公告發布前的幾個交易日相比，跌幅明顯擴大。
優質不動產緣何跌跌不休？
除嘉實京東倉儲REIT外，華安張江產業園REIT年內也因跌幅較大公告停牌。因連續三個交易日累計跌幅11.15%，1月5日，華安張江產業園REIT开市起停牌1小時。
“近期，REITs二級市場價格承壓，多只產品觸及停牌，與短期內市場情緒低迷、對底層資產運營情況預期走低、增量資金有限等多重因素相關。”一位業內人士向藍鯨財經表示。
理論上來說，REITs是一類收益、回撤都介於股票、債券之間的產品，不過，近年來，多數REITs產品遭受大幅回撤，甚至跑輸權益類基金。2023年，中證REITs指數年內下跌-28.26%，而代表權益基金的偏股混合型指數下跌-13.52%，主張風險介於股債之間的REITs，其實收益遙遙落後。
Wind數據顯示，2023年，全市場公募REITs平均跌幅達-16.53%，僅中信建投國家電投新能源REIT錄得正收益，且僅有2.54%，其余產品淨值皆下跌，建信中關村REIT、博時蛇口產園REIT跌幅甚至超過40%。
REITs的二級市場表現較差，但政策利好頻頻。2023年7月，在政策鼓勵下，多家公募機構宣布，公司旗下部分FOF基金已完成證監會備案，決定將公募REITs納入投資範圍。2023年12月，社保基金擬將公募REITs納入投資範圍。市場觀點認爲，社保基金、FOF基金公告將公募REITs納入投資範圍，將提升REITs的流動性，公募REITs市場信心也有所改善。
不過，從三季度的持倉來看，FOF的前十大重倉中並沒有出現REITs。一位FOF大廠人士向藍鯨財經表示，FOF的基金經理對配置REITs普遍謹慎，一是REITs資產比較復雜，與股債研究的邏輯不同，對此類產品需要“先摸透，再入手”；二是目前REITs的流動性比較差，底層資產容易出現黑天鵝事件，資產的不確定性比較多。
標題：开局不順，兩只公募REITs先後停牌，年內跌幅已跌超20%
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