來源: 編輯:匿名 發表時間:2024-11-14 00:50:08 熱度:16
出品 | 搜狐地產&焦點財經
作者 | 王澤紅
11月13日,財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》,稅務總局發布了《關於降低土地增值稅預徵率下限的公告》,自2024年12月1日起執行。
本次三部委發布多項稅收優化政策,具體政策包括:
第一,降低契稅稅率。執行1%契稅稅率的面積段由90平方米提升至140平方米,這次政策優化後,個人購买的家庭唯一住房和家庭第二套住房,只要面積不超過140平方米,統一按1%的稅率繳納契稅;而購买140平方米以上住房,唯一住房減按1.5%、二套按2%稅率執行。
第二,降低一线城市增值稅稅費,這項政策是與取消普宅標准配套的政策。普宅標准涉及的稅費主要是增值稅和土地增值稅,本次明確一线城市取消普宅標准後,與全國其他地區適用統一的增值稅政策,購买2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免徵增值稅。
對於土地增值稅免徵條件,本次政策明確取消普宅後,納稅人建造普通標准住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,繼續免徵土地增值稅,即這部分政策未做調整。
第三,降低各地土地增稅預徵率下限,將各地區土地增值稅預徵率下限統一降低0.5個百分點。各地可以結合本地區情況對實際執行的預徵率進行調整。
降低契稅,利好一二线
58安居客研究院院長張波指出,購房稅費降低,利好一二线。這一點主要體現在契稅層面,新政前,對於普通住宅契稅大致在1-1.5%,非普通住宅則是3%,統一爲140平方米1%稅率,對於一二线城市來說,包括首套和改善,大量的需求都是集中在140平方以下,契稅的大幅優惠可以大大節省其买房支出。
據中指研究院測算,以單價5萬計算,面積分別爲80、100、150平米,政策優化前首套契稅稅率分別爲1%、1.5%、3%,二套契稅稅率分別爲1%、2%、3%,而北上廣深二套契稅稅率均爲3%,政策優化後首套契稅稅率分別爲1%、1%、1.5%,二套契稅稅率分別爲1%、1%、1.5%。
80、100、150平米,首套契稅分別優惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元,二套分別優惠0萬元,5萬元、7.5萬元,北上廣深二套分別優惠8萬元、10萬元、7.5萬元。
以北京爲例,政策優化前,滿兩年非普宅需繳納增值稅,若現價500萬元,購买時原值200萬元,則應繳增值稅爲(500-200)/1.05*5%,即14.3萬元。政策優化後滿兩年原非普宅也可免徵增值稅,原應繳增值稅可全部節省。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也指出,過去只有購买90平方米及以下的房子,契稅按1%徵收。而現在購买90-140平方米的房子,只要是首套房,都可以按1%徵收。這對於一线城市來說,其稅率可從3%下調到1%,其他城市稅率從1.5%下調到1%。對於100萬的購房,一线城市契稅從3萬減少到1萬,減少了2/3;而其他城市契稅從1.5%下調到1%,減少了1/3。
“契稅下調影響重大,一是直接激活中大戶型房子的認購,即對於90-140平方米、140平方米以上的住房,都帶來稅費成本的減少,是對改善型住房需求的實實在在提振。” 嚴躍進指出。
同策研究院研究總監宋紅衛表示:“財政部契稅政策是在積極落實房地產行業止跌回穩的战略導向,契稅調低,能夠降低購房交易成本,不僅能夠促進新房市場止跌回穩,還能加快二手房市場活躍度上升,進而能夠加快二手房與新房直接的傳導鏈條,對於樓市信心及預期恢復有積極影響。契稅降低,疊加首付比例下降,以及按揭貸款利率的下降,效果會更加明顯。”
“滿二”免稅,二手房交易稅費接近“零成本”
58安居客研究院院長張波表示:降低交易稅費,利好換房人群。從賣方來看,新政前,目前普宅滿2年免徵,非普宅滿2年按差額5%徵收,新政後,2年以上非普宅也免徵,雖然一线需等普宅政策後,但大概率也將保持同一節奏,超過2年免稅將更有利於改善人群入市,尤其是對原來非普宅更爲利好。
“疊加目前交易過程中,個人所得稅減免的相關規定,換房的稅費成本將大大降低,甚至除了二手房交易的經紀人傭金,大量住房都可以實現交易稅費不斷接近‘零成本’。” 張波分析道。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出,一线城市取消普通住宅和非普通住宅標准後,將和全國其他城市一樣,購房住房滿2年的即免徵增值稅,這是今年一线城市購房政策調整中較大的一點內容。包括上海等城市近期都已經取消了普通住宅和非普通住宅標准,掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能,體現了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向。
“若是某個一线城市房東出售一套大戶型的房子(非普通住宅),按過去政策需要繳納房價價差(出售價-原始價)的5%,對於1000萬的住房,其增值稅或達到10-25萬的金額。而若按現在的政策,10-25萬的金額可以不用交了。所以其減稅的效果非常好。”
“直接影響是,房東出售持有2年以上的大房子(過去往往會認定爲非普通住宅)的積極性增加,因爲不用擔心交稅了。” 嚴躍進指出,從這個角度看,會促進一些次新房和好房源的加快掛牌,反過來是利好購房者認購次新房和大戶型房子的。對於優化二手房交易結構、提振二手房交易等都有積極的作用。
“增值稅方面,在取消普通與非普的城市統一按照超過2年免徵增值稅的策略,這能夠有效降低二手房市場的交易成本,在一定程度能夠激發二手房市場的活躍度。但是,北上廣深四個一线何時取消,值得期待。” 宋紅衛分析道。
標題:樓市迎降稅大招!契稅降至1%,首套100平、總價500萬房子省稅2.5萬
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