一文讀懂：存量房貸利率何時調、如何調、調多少？

數據來源：界面圖庫

界面新聞記者 | 楊志錦

界面新聞編輯 | 江怡曼

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界面新聞編輯 | 江怡曼

9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右，這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數1500億元左右。

該項政策涉及千家萬戶，引起廣泛關注，居民也對存量房貸如何調整、何時調整等問題尤其關注。界面新聞記者根據去年調降情況以及潘功勝的相關發言來回答。當然，由於存量房貸利率調整工作仍在准備中，相關回答和實際落地情況可能會有出入。

1.哪些存量房貸利率可以調整？

去年存量房貸利率調降僅適用於首套房。此外，由於“認房不認貸”的推行，原先定義爲二套房，在新政策下適用於首套房認定標准的存量住房貸款也可享受政策優惠，不符合要求的二套房，則不適用於存量房貸利率下調政策。

在此次發布會上，潘功勝並沒有對調整的存量房貸利率進行限定，預計本輪調整範圍將包含二套房房貸利率。

2.存量房貸利率如何調整？

對於存量房貸“轉按揭”問題，潘功勝回應稱：“初期先會在本行內實施，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭”。

因此，預計本輪存量房貸利率調整仍是採用銀行與貸款人協商變更合同約定的方式。

其中又分爲兩種：一是調整存量房貸利率的加點幅度，預計可能採取“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的策略；二是一步到位，在調整加點幅度的同時存量房貸重定價時間前提至今年。去年採取第一種方式，今年預計也將採用第一種方式。

3.存量房貸利率會下調多少幅度？

本次發布會對存量房貸利率調整的表述爲“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放利率附近”。相比2023年，調整後的利率從“不得低於原貸款發放時的當地利率下限”，變成了“新發放利率附近”，調整幅度相對更大。

根據央行披露，本輪存量房貸利率平均下降幅度在0.5個百分點左右，但各地不同。

新發放貸款利率很可能是所在城市房貸利率下限。以上海爲例，當前上海首套房新發放貸款利率下限爲LPR-45BP，存量房貸利率預計調整至該水平。如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購买首套房，當時的房貸利率爲LPR+35BP，那么此次房貸利率可下調80BP；如果購房時間在2019年10月8日-2019年11月20日，當時的房貸利率爲LPR-20BP，那么此次房貸利率可下調25BP。

而今年五年期LPR已調整的35BP預計在明年初重定價日下調（此次發布會上，潘功勝宣布7天逆回購利率下調20BP,預計年內五年期LPR還會下調20BP或者25BP）。

央行《2024年二季度貨幣政策執行報告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一线城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。其余城市去年存量房貸利率調整後，幾乎都調整至LPR（加點爲0），現在新發放貸款利率下限取消，但報價依然是LPR減點，比如如果某地新發放首套房房貸利率爲LPR-70BP，那么當地存量房貸利率可下降70BP；如果新發放首套房房貸利率爲LPR-40BP，那么當地房貸利率可下調40BP。

此外，二套房貸利率預計也有大幅下降。二套房加點幅度更大，且去年未納入調整範圍，因此存量二套房房貸利率較高。

例如，如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購买二套房，當時的房貸利率爲LPR+105BP，而當前上海二套房貸利率爲LPR-5BP，此次存量利率調整如納入二套房，那么該購房者房貸利率預計將下降100BP。

同樣地，前述兩種情況下，今年五年期LPR調整幅度預計在明年初重定價日反映。

4.此次存量房貸利率何時正式調整？

去年存量房貸利率調整從官宣到正式落地，用了兩個多月的時間，先後經歷央行發布會官宣—央行、金融監管總局正式公告—央行省分行公布首套房利率下限—商業銀行公告相關調整規則—正式調整等環節。

考慮到去年已有相關經驗，今年存量房貸利率調整用時預計會縮短，最快10月可能正式調整，慢的話11月份也會落地。

去年調整有幾個關鍵時點：

7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

8月31日，央行、金融監管總局發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，就有關事項進行部署，通知明確調整起始時間爲2023年9月25日。

9月1日，各央行省分行發布各城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限情況表。

9月7日，主要商業銀行陸續發布公告，明確了存量房貸利率調整的範圍、規則等。

9月25日，商業銀行集中調整存量房貸利率。

和去年類似，預計在央行、金融監管總局發布正式通知後，今年央行省級分行還可能會發布轄區各城市新發放房貸利率水平（可能表現爲LPR減點），屆時不同地方不同居民的房貸利率調降幅度會更清晰。

5.後續是否還會對存量房貸利率調整？

房貸利率尤其新增房貸利率和房地產調控高度相關，在房地產市場過熱時，新增房貸利率在LPR基礎上加點的幅度非常大，而當房地產市場變冷時，新增房貸利率減點幅度又非常大，導致新增房貸利率和存量房貸利率之間的利差拉大，這在房地產周期變化時尤其明顯。如果未來新增房貸減點幅度變大，存量房貸如何處理？

潘功勝表示，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

因此，此次可能還會設計存量房貸利率動態調整機制，即存量房貸利率如何與增量房貸利率相關聯，這也意味着此次存量房貸利率下調或是政策端最後一次統一下調存量房貸利率。

從歷史上看，存量房貸利率可能下調，也可能調升。比如2009年存量房貸利率下調，但隨着宏觀經濟企穩回升，房地產市場也开始好轉甚至過熱，新一輪房地產調控趨嚴，一些地方分支行在2010年4月後提出上調存量房貸利率。最終四大行回應稱“四大行總行暫未取消存量房貸7折利率，是否會取消7折優惠還得依據當時籤訂的房貸合同”。

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9月24日，央行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右，這一項政策將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數1500億元左右。

該項政策涉及千家萬戶，引起廣泛關注，居民也對存量房貸如何調整、何時調整等問題尤其關注。界面新聞記者根據去年調降情況以及潘功勝的相關發言來回答。當然，由於存量房貸利率調整工作仍在准備中，相關回答和實際落地情況可能會有出入。

1.哪些存量房貸利率可以調整？

去年存量房貸利率調降僅適用於首套房。此外，由於“認房不認貸”的推行，原先定義爲二套房，在新政策下適用於首套房認定標准的存量住房貸款也可享受政策優惠，不符合要求的二套房，則不適用於存量房貸利率下調政策。

在此次發布會上，潘功勝並沒有對調整的存量房貸利率進行限定，預計本輪調整範圍將包含二套房房貸利率。

2.存量房貸利率如何調整？

對於存量房貸“轉按揭”問題，潘功勝回應稱：“初期先會在本行內實施，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭”。

因此，預計本輪存量房貸利率調整仍是採用銀行與貸款人協商變更合同約定的方式。

其中又分爲兩種：一是調整存量房貸利率的加點幅度，預計可能採取“今年調整加點幅度、明年存量房貸重定價”的策略；二是一步到位，在調整加點幅度的同時存量房貸重定價時間前提至今年。去年採取第一種方式，今年預計也將採用第一種方式。

3.存量房貸利率會下調多少幅度？

本次發布會對存量房貸利率調整的表述爲“引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放利率附近”。相比2023年，調整後的利率從“不得低於原貸款發放時的當地利率下限”，變成了“新發放利率附近”，調整幅度相對更大。

根據央行披露，本輪存量房貸利率平均下降幅度在0.5個百分點左右，但各地不同。

新發放貸款利率很可能是所在城市房貸利率下限。以上海爲例，當前上海首套房新發放貸款利率下限爲LPR-45BP，存量房貸利率預計調整至該水平。如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購买首套房，當時的房貸利率爲LPR+35BP，那么此次房貸利率可下調80BP；如果購房時間在2019年10月8日-2019年11月20日，當時的房貸利率爲LPR-20BP，那么此次房貸利率可下調25BP。

而今年五年期LPR已調整的35BP預計在明年初重定價日下調（此次發布會上，潘功勝宣布7天逆回購利率下調20BP,預計年內五年期LPR還會下調20BP或者25BP）。

央行《2024年二季度貨幣政策執行報告》披露，截至6月末，除北京、上海、深圳3個一线城市外，其余城市首套和二套房貸利率下限均取消。其余城市去年存量房貸利率調整後，幾乎都調整至LPR（加點爲0），現在新發放貸款利率下限取消，但報價依然是LPR減點，比如如果某地新發放首套房房貸利率爲LPR-70BP，那么當地存量房貸利率可下降70BP；如果新發放首套房房貸利率爲LPR-40BP，那么當地房貸利率可下調40BP。

此外，二套房貸利率預計也有大幅下降。二套房加點幅度更大，且去年未納入調整範圍，因此存量二套房房貸利率較高。

例如，如果購房者2021年7月24日-2023年12月14日在上海購买二套房，當時的房貸利率爲LPR+105BP，而當前上海二套房貸利率爲LPR-5BP，此次存量利率調整如納入二套房，那么該購房者房貸利率預計將下降100BP。

同樣地，前述兩種情況下，今年五年期LPR調整幅度預計在明年初重定價日反映。

4.此次存量房貸利率何時正式調整？

去年存量房貸利率調整從官宣到正式落地，用了兩個多月的時間，先後經歷央行發布會官宣—央行、金融監管總局正式公告—央行省分行公布首套房利率下限—商業銀行公告相關調整規則—正式調整等環節。

考慮到去年已有相關經驗，今年存量房貸利率調整用時預計會縮短，最快10月可能正式調整，慢的話11月份也會落地。

去年調整有幾個關鍵時點：

7月14日，人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在新聞發布會上表示：“按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。”

8月31日，央行、金融監管總局發布《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，就有關事項進行部署，通知明確調整起始時間爲2023年9月25日。

9月1日，各央行省分行發布各城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限情況表。

9月7日，主要商業銀行陸續發布公告，明確了存量房貸利率調整的範圍、規則等。

9月25日，商業銀行集中調整存量房貸利率。

和去年類似，預計在央行、金融監管總局發布正式通知後，今年央行省級分行還可能會發布轄區各城市新發放房貸利率水平（可能表現爲LPR減點），屆時不同地方不同居民的房貸利率調降幅度會更清晰。

5.後續是否還會對存量房貸利率調整？

房貸利率尤其新增房貸利率和房地產調控高度相關，在房地產市場過熱時，新增房貸利率在LPR基礎上加點的幅度非常大，而當房地產市場變冷時，新增房貸利率減點幅度又非常大，導致新增房貸利率和存量房貸利率之間的利差拉大，這在房地產周期變化時尤其明顯。如果未來新增房貸減點幅度變大，存量房貸如何處理？

潘功勝表示，我們也在考慮將指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客戶雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

因此，此次可能還會設計存量房貸利率動態調整機制，即存量房貸利率如何與增量房貸利率相關聯，這也意味着此次存量房貸利率下調或是政策端最後一次統一下調存量房貸利率。

從歷史上看，存量房貸利率可能下調，也可能調升。比如2009年存量房貸利率下調，但隨着宏觀經濟企穩回升，房地產市場也开始好轉甚至過熱，新一輪房地產調控趨嚴，一些地方分支行在2010年4月後提出上調存量房貸利率。最終四大行回應稱“四大行總行暫未取消存量房貸7折利率，是否會取消7折優惠還得依據當時籤訂的房貸合同”。

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