首創城發重組三年錄得最大虧損，董事長劉永政卻升職了

文/樂居財經 嚴明會

首創城發董事長劉永政，又多了一個新身份。

8月21日，首創集團公告，賀江川因到達退休年齡，不再擔任董事長職務。劉永政接替爲首創集團的新任董事長，並不再擔任首創集團總經理職位。

首創集團是首創城發母公司，成爲首創集團董事長，劉永政無疑又向上走了一步。而這，距離他成爲首創城發董事長還不足一年半。

這一年多來，劉永政帶領下的首創城發，還是給外界帶來了些不一樣的成績。

前不久，華夏首創奧萊REIT在上交所上市了。

從去年12月开始申報，到路演，再到正式上市，這單以濟南首創奧萊項目和武漢首創奧萊項目作爲頂層資產的消費REITs，歷時近九個月，最終敲开交易所大門。

當輕資產成爲行業的流行詞，商業等基礎設施REITs被認爲是房企在存量時代的第二增長曲线。這對首創城發更是如此。

2021年11月，首創城發對首創置業（首創置業股份有限公司）進行吸收合並，首創置業於香港聯交所退市，成爲首創城發全資子公司。

同年，首創城發與首創集團進行內部資源整合，首創集團將持有的首創經中（天津）投資有限公司（首創經中）、首創新城鎮建設投資有限公司（首創新城鎮）及北京市綠化隔離地區基礎設施开發建設有限公司（北京綠基）等資產注入首創城發。

由此，以城市綜合开發、城市綜合運營及城市更新升級三大業務板塊作爲主營業務的首創城發誕生了。首創城發，宣布從傳統开發向城市運營轉身。

此次華夏首創奧萊REIT的上市，被首創城發看作是一個裏程碑事件。

在華夏首創奧萊REIT的上市儀式，劉永政就表示，華夏首創奧萊REIT不僅是首創奧萊業務發展的新起點，也是中國奧萊發展史上的重要裏程碑。

不過，從業績表現看，首創城發重組的這三年並不是十分如意。

其近日披露的中期報告顯示，2024上半年，首創城發營業收入88.63億元，同比下降了14.94%；實現淨利潤-33.91億元、歸母淨利潤-36.87億元。

去年上半年，首創城發淨利潤-17.69億元，歸母淨利潤-19.72億元，今年前六月利潤虧損進一步擴大。

雖然歸母淨利潤虧損，但今年上半年，首創城發少數股東卻實現了2.96億元的正向利潤，比去年同期的2.03億元還有所增長。

拉長時間來看，2021、2022、2023年，首創城發分別實現營業收入356.29億元、253.76億元、256.97億元，實現歸母淨利潤6.07億元、-8.78億元、13.94億元。

數據顯示，在2022年，首創城發就开始出現了較大虧損，但在2023年扭虧爲盈。查閱其2023年度報告，首創城發在去年實現正向盈利並不是來自經常性業務，而是通過出售資產錄得了較大的投資收益。

去年12月，首創城發及其控股股東首創集團以99.68億元的交易對價，將首創經中（首創經中（天津）投資有限公司）51%股權轉讓給了經中合創（北京）城市建設合夥企業（有限合夥）。交易完成後，首創集團、首創城發合計持有首創經中剩余的49%股權。

經中合創由首創集團聯合北京國有資本運營管理有限公司、北京市基礎設施投資有限公司、北京能源集團有限責任公司三家北京市屬企業共同出資設立。該合夥企業目前由首創集團直接持股40%。

得益於這起出售，首創城發在2023年錄得的投資收益高達98.89億元，同比增長了885.94%。最終維持了首創城發在該年度的正向利潤。值得一提的是，這個數字是首創城發該年度歸母淨利潤的7倍多。

而今年上半年，首創城發錄得的投資收益爲-3.82億元。

重組三年，房地產开發業務仍是首創城發營收的主要來源。2024年1-6月，該公司房地產开發營業收入75.09億元，佔比84.72%；土地一級开發1.21億元佔比1.37%；城市運營11.08億元，佔比12.5%；其他1.25億元，佔比1.41%。

而近年來，房地產行業宏觀環境復雜多變，房企毛利率持續下降，首創城發整體的毛利率水平更受到明顯影響。2021年度、2022年度、2023年度，該公司的毛利率分別爲19.37%、12.87%、5.83%。2024年1-6月，其毛利率更下降至1.99%。

期內，首創城發土地一級开發、其他業務均保持30%以上的毛利率水平，城市運營板塊更高達56.23%。但房地產开發業務錄得-7.04%的毛利率水平，也就是說，首創城發上半年基本上是虧本賣房。而房地產开發業務佔比最大，這極大地影響了該公司整體的毛利率水平。

在2024年度信用評級報告中，中誠信國際表示，首創城發房地產开發板塊毛利率仍處於低位，對綜合毛利率仍造成一定負面影響，同期公司計提了一定規模的存貨減值，對公司利潤形成部分侵蝕，整體盈利能力仍需持續改善。

去年，首創城發的董監高人員發生了多起變更，原董事長李松平也在當年3月離任，取而代之的是，劉永政成爲首創城發董事長。

李松平還曾是首創集團黨委副書記、董事、總經理，於2016年成爲首創置業董事長。2021年首創城發重組首創置業後，李松平順理成章成爲了首創城發的董事長。

成爲首創城發董事長的劉永政，如今已身兼多職。

除了是首創集團、首創城發董事長，劉永政還兼任首創生態（北京首創生態環保集團股份有限公司）、首創置業（首創置業有限公司）董事長，以及京港地鐵（北京京港地鐵有限公司）、京港十六號线（北京京港十六號线地鐵有限公司）副董事長。

其擁有法律碩士學位，在首創集團內部擔任過多個重要職位，包括審計法律部副經理、法律部總經理、副總經理、總經理等。

劉永政成爲董事長並不再擔任總經理後，目前，首創集團的官網，並沒有顯示總經理是誰。僅披露了蘇朝暉、孫寶傑、鄧文斌、李伏京4位副總經理。

一肩多挑的劉永政，如今面臨的一大問題，是如何將首創城發從虧損的狀態中拉回正軌。

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