險資加倉，FOF也大幅增持，公募REITs有望保持獨立行情？

年內走出獨立行情，公募REITs整體獲得險資、FOF青睞。

Wind數據顯示，截至9月2日，已上市的42只公募REITs中有35只年內在二級市場的成交價上漲，佔比超過八成。其中的20只年內漲幅超過了10%，7只年內累計上漲了20%以上，2只累計上漲超過30%。

增量資金也在陸續入場，基金2024年半年報顯示，至今年6月底，險資出現在33只公募REITs的前十大持有人行列，合計持有份額達20.1億份。另外，截至今年6月底，45只公募FOF產品的持倉出現公募REITs，合計持倉市值達7317.33萬元，較去年底的明顯增加。

公募REITs獲險資青睞

整體來看，截至目前，保障性租賃住房類型的公募REITs年內整體漲幅居前，其中，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的年內漲幅在30%左右。2024年半年報顯示，多數的保障性租賃住房類公募REITs今年上半年淨利潤均同比實現增長。

其中，中金廈門安居REIT對應的保障性租賃住房出租率今年上半年出租率最高。該REIT半年報提到，截至今年6月底，基礎設施項目實際出租面積19.76萬平方米，按建築面積計算，基礎設施資產出租率爲99.51%。

2家險資背景機構現身該REIT的前十大持有人行列。平安財產保險旗下的傳統普通保險產品新進爲中金廈門安居REIT的第5大流通份額持有人，持有數量爲1365.04萬份；工銀安盛人壽保險旗下的短期分紅持有份額數量不變，仍爲1095萬份。

華夏北京保障房REIT截至今年6月底的前十大流通份額持有也有2家險資機構。其中，中國人壽保險－萬能－國壽瑞安在今年上半年減持，截至期末仍爲該REIT第2大流通份額持有人，持有份額1680.79萬份；新華人壽保險－萬能－得意理財－018L－WN001滬也在上半年新進爲第十大持有人。

另一只保障性租賃住房公募REITs——華夏基金華潤有巢REIT的前十大流通份額持有人中的7位均是險資。與去年底相比，中國平安財產保險－傳統－普通保險產品、同方全球人壽保險、海保人壽保險－傳統險二等3位均是新進前十大的持有人，剩余的4位多數是持有份額不變。

整體來看，Wind數據顯示，截至今年6月底，險資出現在33只公募REITs的前十大持有人行列，合計持有份額達20.1億份。

從具體持有的險資主體，同方全球人壽保險截至今年上半年底重倉的公募REITs多達10只。除了前述的華夏基金華潤有巢REIT，同方全球人壽保險對華夏合肥高新產園REIT的持有份額也超過2000萬份。中國平安財產保險－傳統－普通保險產品則重倉4只公募REITs，多爲保障性租賃住房REITs。

海保人壽保險-傳統險二也重倉3只公募REITs，其中在華夏合肥高新產園REIT的持有份額超過2000萬份。

45只FOF持倉出現公募REITs

FOF參與公募REITs的力度有所加大。距離去年7月首批公募FOF將REITs納入投資範圍已過去一年多，從最新披露的2024年半年報來看，Wind數據顯示，45只公募FOF產品的持倉出現公募REITs，合計持倉市值達7317.33萬元，較去年底的10只FOF、3195.25萬元有了明顯的增加。

匯添富添福盈和穩健養老目標一年持有在今年6月底持有公募REITs市值最高，達2044.5萬元，僅持有華夏中國交建高速REIT。該基金半年報提到，今年上半年維持了債券資產的積極配置，適當參與REITs配置，給組合貢獻正向收益。

中歐盈選平衡6個月持有也將公募REITs的持倉市值增至772.12萬元，該基金的半年報提到，今年上半年加大REITs資產的配置力度，將REITs資產佔基金淨資產的配置比例提升至5%以上。作爲一只平衡型FOF，該基金權益類資產配置比例中樞爲50%，同時積極尋找機會參與REITs、債券型基金（QDII）、互認基金等資產的配置，努力發揮平衡型FOF產品的多元資產配置優勢。

匯添富添福增長穩健養老目標一年持有、中歐預見穩健養老一年持有、招商智安穩健配置1年持有、華夏養老2040三年、華夏養老2045三年等FOF對REITs的持倉市值也超過300萬元。

流動性問題值得關注

雖然公募FOF整體加大對REITs的關注，但流通性問題仍值得關注。前述的匯添富添福盈和穩健養老目標一年持有半年報提到部分REITs產品還具有較高的股息回報，但是流動性不佳的問題仍然存在，保持適當的配置比例。

招商基金也觀察到，當前各REITs產品普遍傾向增加战略投資人佔比，以確保發行順利，因此战配投資者募集佔比呈現上升趨勢，網下投資者和公衆投資者佔比有所下降，這可能間接導致新發項目的二級市場流動性承壓。

展望後期，他們認爲，當前二級市場REITs經過一輪估值擡升和行業輪動以後，估值處於相對合理水平，派息率對機構配置盤仍有吸引力，但短期部分REITs出現了獲利回吐，震蕩加劇的走勢，部分機構短期配置行爲變得謹慎。預計在沒有政策或重大事件催化的背景下，市場或將維持震蕩分化的走勢。

爲此，短期要防止行業輪動、價格分化對絕對收益帶來的負面影響。可考慮逢低參與REITs一二級市場估值合理的項目，並提高對二級市場波動的容忍度，布局長期投資機會。

來源：財聯社

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