低門檻、省利息？“氣球貸”實惠還是陷阱？百萬房貸5年多還8萬利息

出品 | 搜狐財經

作者 | 馮紫彤

當各地房貸利好政策接連出爐，當新的購房需求生成，當銀行住房按揭貸款增長乏力，新一輪“搶客”或在路上。

5月28日，平安銀行公衆號推文《房貸利好政策來啦！》引發市場熱議。推文中，平安銀行介紹了其“氣球貸”“雙周供”等按揭貸款特色還款方式，並打出標語“選擇平安銀行按揭貸款，讓理想的家指日可‘貸’。”

“氣球貸”正是該輪爭議的話題中心。從歷史資料看，“氣球貸”並不是新生事物，然而其每次重新進入公衆視野，都會引發市場的廣泛關注與熱烈討論。

“氣球貸”是什么？需要警惕什么？

“氣球貸”≈20年房貸、第五年一次性提前還款

“氣球貸”，本身並不是真正的貸款產品，而是還款模式的一種，因其還款金額“前小後大”的特點類似氣球充氣的過程而得名。

簡單來說，“氣球貸”一種長貸短供的還款形式，通常提供較短的貸款期限（如5年），但以一個較長的期限來計算月供（如20年），這樣可以在一定程度上減輕前期的還款壓力。

舉例來講，假設某人辦理本金爲100萬元的個人住房按揭貸款，利率以當前LPR3.95%計算：

若期限20年、還款方式爲等額本息，則其月供爲6033.49元，20年利息總額爲44.80萬元；

若期限5年、還款方式爲等額本息，則其月供爲18393.97元，5年利息總額爲10.36萬元；

若採取“氣球貸”的方式計算，即前五年以20年期限下月供6033.49元還款，最後1月一次性還清全部剩余本息和81.85萬元，則其5年總貸款利息爲18.05萬元。

從上述計算中，“氣球貸”的優缺點顯而易見。前期還款壓力小、降低了“上車”的門檻，整體還款期限短；但相比於5年期等額本息模式，“氣球貸”帶來了最後一期的巨大還款壓力和整體成本的增加。

“所以氣球貸款比較適合當下資金緊缺，但預期收入很高的人。” 中原地產首席分析師張大偉點評道。

從銀行視角來看，易居研究院研究總監嚴躍進認爲，對於此類信貸產品，關鍵在於信貸的投放和還款能力是匹配的。因爲若是後續收入狀況不及預期，其壓力會變得越來越大，會產生不可控的貸款違約和金融風險問題。

“低門檻”“高服務”，銀行开啓“攬客”內卷

從歷史資料來看，無論是引發爭議的“氣球貸”還是平安銀行推送中提及的二階段還款、雙周供、輕松還，大多都是在2010年前後便現於市場的模式，而其引發爭議之時多爲銀行“攬貸”的重要節點。

近些年,隨着樓市投資回歸理性、需求轉弱和提前還款影響，銀行個人住房貸款規模增速持續走低，至2023年，已然進入負增長階段。

央行數據顯示，2023年末，個人住房貸款余額38.17萬億元，同比下降1.6%，爲20年來首次下降。據最新年報，2023年末，六大行個人住房貸款規模合計爲26.43萬億元，較上年末減少了5166億元。

低不良、長周期、高收益，一直以來，個人住房按揭貸款一直被銀行視爲最優質的資產。而近年來，其規模和利率的下降，已然對銀行息差和利潤空間產生了擠壓。

近期，多地相繼推出調降首付比例、調整利率下限、下調公積金貸款利率等利好政策，這將有利於刺激居民剛性和改善性住房需求釋放，進而提升銀行住房按揭貸款規模，帶來利潤的回升可能。

不僅是“氣球貸”，配套車位按揭、簡化放款流程……銀行們試圖用“低門檻”“高服務”攬客吸貸，提高客戶觸達。期間引發爭議也不算鮮見。

2023年，“連心貸”“接力貸”等產品的復蘇也曾引發市場熱議。

“連心貸”，以未婚男女朋友作爲共同還款人。“接力貸”即用父母購房資格买房，父母作爲主貸款人和子女一起承擔還貸責任的住房信貸產品。

最受爭議的產品爲“百歲貸”，在子女作爲共同借款人的背景下，可將“住房按揭貸款年齡+貸款期限”放寬至最長100歲。

开發商端爲了刺激需求更是“花樣”頻出，首付分期、月供補貼,甚至买房送車位、送黃金、送海景房……

對於“氣球貸”的復蘇，嚴躍進認爲，此類做法在此前房地產政策趨嚴的時候，確實是認爲打打擦邊球的做法，也會被嚴禁和叫停的。但是鑑於今年房貸政策歷史上最爲寬松，且購房者的收入狀況出現了很多變化和新情況，所以此類創新的關鍵在於，能否和還款能力匹配且不出現違約風險。從這個角度看，建議風控能力強且信貸質量管控能力強的銀行，可以進行試點和營銷。

據媒體報道，5月31日平安銀行上海分行個貸工作人員表示：“目前，‘氣球貸’等產品已經下架，無法申請，後期將整改掉（這個業務）。”

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