政策利率帶動LPR下行，存量房貸下調空間大

政策利率帶動LPR下行，存量房貸下調空間大

冉學東

當前制約我國經濟最大的因素是居民的消費，居民消費需求低迷，主要原因是居民資產負債表的收縮，由於三年疫情的“疤痕效應”，居民對於可支配收入的選擇趨於保守，增加儲蓄，減少消費，這時候政策的出發點應該是增加居民收入，減輕“疤痕效應”，提振居民消費信心。

當前在居民收入中，有一個非常明顯的支出項就是存量房貸利率，這部分利息支出成爲居民的一大負擔，直接阻礙了消費需求的提升。

去年以來，由於政府政策目的爲了刺激居民購买房屋，刺激新增房貸，主要是下調首套房貸利率，利率下調幅度的非對稱性造成了一些扭曲現象，增量的貸款利率與LPR有所脫鉤，在LPR利率降幅不大的情況下，實際的貸款利率大幅走低。房貸利率從去年年初5.5%附近一路降至目前3.8%-4.0%的區間，今年3月的加權平均利率比2021年底下行149bp。

但是，不少存量房貸的利率還維持在5%以上甚至更高的水平，去年存量房貸利率與5年期LPR掛鉤，同期只調整了35bp，這導致3%的存款利率就足以吸引居民和企業來存，那么5%以上的存量房貸利率就顯得更高，導致居民更有動力去提前還貸，直接抑制了居民的消費和投資需求。

近幾個月來，PPI逐步走低，4月CPI是0.1%，5月是0.2%，維持在低位，這導致我國的實際利率水平持續提高，目前我國2年期國債收益率是2.072%，按照5月份通脹是0.2%來計算，則實際利率是1.872%，這個利率是相對比較高的。過高的實際利率會抑制消費和投資意愿，導致儲蓄意愿繼續升高。

去年央行也有兩次降息，也是先從下調逆回購利率开始的，去年1月17日，央行分別下調一年期MLF和7天期逆回購利率各10個基點至2.85%、2.10%。接着去年8月15日，周一分別下調了一年期中期借貸便利（MLF）和7天期逆回購操作利率0.1個百分點，爲今年以來第二次下調政策利率。

不過，去年LPR下調三次，1月20日，1年期LPR爲3.7%，較上月下調10個基點；5年期以上LPR爲4.6%，較上月下調5個基點。5月20日，1年期LPR維持3.70%不變，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。此後的8月22日，LPR第三次下調，1年期LPR爲3.65%，較上月下調5個基點；5年期以上LPR爲4.3%，較上月大幅下調15個基點。去年全年降低了存量房貸利率35個基點。其中，5月20日下調LPR是在MLF未變的情況下，這是2019年建立LPR新機制以來第一次。

因此此次7天期逆回購利率下調後，必然伴隨着LPR的下調，7天逆回購利率與MLF的1年期利率利差在75BP，因此市場預計，6月15日MLF操作利率也將下調0.1個百分點至2.65%，而本月1年期LPR報價和5年期以上LPR報價也很可能出現非對稱下調，即1年期LPR報價可能下調5個基點，5年期以上LPR報價下調15個基點，這也是部分研究人士預測的。

不過對於當下的經濟，央行的預測還是比較樂觀的。央行行長易綱6月7日在上海調研時表示，我國經濟處於疫情衝擊後的恢復階段，生產活動有序开展，市場主體資產負債表正在修復。

對於近來月份CPI、PPI環比下降，易綱的解釋是，主要受兩方面因素影響。一是供需恢復存在時間差。在穩經濟一攬子政策有力支持下，國內生產持續加快恢復，農副產品生產穩定、物流渠道暢通，居民“菜籃子”“米袋子”供應充足。同時，汽車、家裝等大宗消費需求偏弱。二是基數效應明顯。去年國際油價一度逼近140美元/桶大關，今年以來已回落至80美元/桶附近，帶動我國物價同比漲幅走低；去年3月鮮菜價格受疫情擾動影響反季節上漲，對今年也存在高基數影響。

易綱強調，實體經濟生產、分配、流通、消費是一個循環過程，我們要系統、辯證地看待分析。隨着消費場景恢復，居民消費逐步提升，1-4月社會消費品零售總額累計增長8.5%，比上年全年加快8.7個百分點。居民消費支出擴大將轉化爲企業和勞動者收入，進而又會帶動更多的消費。預計二季度GDP同比增速會比較高（主要是基數效應），CPI下半年有望逐步回升，到12月CPI同比將在1%以上。這個判斷也是今年央行對外表態的一貫觀點。

也就是說，央行在對實體經濟和通脹預判比較樂觀的情況下，下調政策利率，可能更傾向於降低房地產貸款利率，尤其是存量房貸利率，釋放居民的消費潛力。

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