萬科驚險闖關

作者 | 曹安潯

編輯 | 周智宇

身陷做空風波的萬科終是一掃過去的陰霾，股債大漲。

3月12日，萬科領漲A股和港股的地產板塊，萬科A股價上漲5.71%，萬科企業股價上漲10.33%。萬科多筆境內外債券也都大漲，部分中長期債券漲幅超20%。

萬科的股債大漲與一則傳聞有關。消息稱，多家銀行正在爲萬科籌措最高額800 億人民幣 (115 億美金)的銀團貸款，以應對未來到期的公开市場債券償付。

華爾街見聞從多位銀行人士處了解到，近期萬科方面確實在與銀行洽談相關方案，以緩解資金壓力，不過談判還比較初期。

也有券商人士分析，應該不會一下子拿出800億這么多，大部分也是債務“長短置換“。“如果這次這么多真金白銀救龍頭房企的政策落地，將是本輪房地產下行中的裏程碑事件” 。

此前，萬科也曾與保險機構就非標債進行過討論。另有機構人士透露，已陸續有保險機構與萬科達成一致，同意新的兌付安排。相關安排都是萬科希望爭取到各債權方的支持，調整目前的債務期限結構。

這都是萬科在暫時度過前不久“做空”風波後，希望能夠進一步解決自家在融資端面臨的難題，順利挺過行業新舊周期切換帶來的陣痛，做出的努力。

外資機構則對此反應非常積極。花旗銀行在3月12日旗幟鮮明地表示，經過三年的去槓杆周期，中國房地產行業正在改善，對第三季度抱中性甚至看漲立場。

花旗提到，包括銀行對萬科的支持，以及萬科銷售端的回暖，都會是支持房地產行業健康情況改善的利好因素。

顯然，經歷了近年最冷銷售月後，市場的積極因素正在聚集。

住建部高層近日喊話地產，爲房企支招，以及萬科等頭部房企爲了“活下去”做出的努力，金融機構、債權人們的支持，在讓市場的悲觀情緒逐漸被扭轉。

在多位業內人士看來，盡管萬科階段性闖過“做空”這一關，但在“市場沒有本質好轉的情況下，（空頭）還會再來的。”

因此，闖過一關的萬科還不能掉以輕心，它需要思考的是，接下來，如何抓住金融機構支持利好，建立中長期的“造血能力”，以在市場本質好轉前，堅守“零違約”的信用和基本盤的穩健。

從萬科自身的准備來說，它已經爲年內債務做了萬全准備。就在3月11日，萬科已全數償付當天到期的美元債。

萬科方面表示，截至目前，萬科年內境外公开債已償付近一半，剩下的5月及6月到期的兩筆境外債，會通過3種方式兌付，包括境外自有資金，境外子公司所獲得的境內項目分紅或股權轉讓資金，以及境外銀團貸款。

想進一步得到金融機構的支持，萬科需要讓金融機構更放心。這意味着，它需要通過提供更多融資擔保或者以優質資產抵押，這也是目前萬科與金融機構在債務置換的安排上，存在分歧的重點。

此外，萬科也在乘着REITs的政策暖風，拓展房企融資和盈利的新想象空間。

近期萬科在REITs方面的成果不少。3月1日，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT獲深交所受理，此前中金印力消費REIT入選首批消費基礎設施公募REITs。另據華爾街見聞了解到，萬科長租公寓REIT也在積極申報中。

萬科已經成爲國內極少數同時在多個經營性不動產賽道實現REITs突破的企業，這都爲萬科接下來开闢新融資渠道，釋放存量資產價值，促進資產和資金更高效運轉，提供了更多可能。

融資端尋求支持、尋找新方向的同時，萬科也在主動求變。

3月8日，萬科對南方區域進行新一輪組織架構調整，將原來的12個城市公司縮減至8個。萬科南方區域表示，這是主動適應市場環境變化，使組織更靈活、高效，更及時地響應項目需求。

這也透露出，萬科試圖從區域深耕入手，集中資源提高區域競爭力，以挖掘區域更多銷售額的野心。今年以來，華潤置地、招商蛇口、綠城等多家房企都將深耕區域作爲战略重心，並進行相應的組織架構、人事調整。這都是應對市場變化所做的准備。

市場也傳遞出積極信號。中原、樂有家等機構數據顯示，3月份，上海、南京等城市售樓處的新房周來訪量均環比出現回升，二手交易量也在環比增長。房企積極推盤和購房者消費意愿回升，讓市場出現久違暖意。花旗銀行認爲，從每周數據看，行業健康狀況正在改善。

只是在市場徹底回暖之前，大家還需要更多的信心。

這也是如今在“做空”風波之後，萬科等優質房企相關動作依舊牽引人心的關鍵。泥沙俱下、無差別被“做空”的局面需要被改變，業內也希望萬科這樣堅守40年的“好學生”走下去，爲行業找到新時代裏發展的方向。

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