新華保險攜手中金資本出資100億元“砸向”不動產 爲何險資熱衷於做“房東”？

不動產成爲險資眼中的香餑餑。財大氣粗的新華保險攜手中金資本共同設立規模約100億元的基金，投向不動產領域。事實上，過去一年間，不少頭部險企都選擇了投資不動產，其中頭部險企業的動作尤爲明顯。

2024年第一個交易日，新華保險欲掏出百億元來押注不動產。

1月1日晚，新華保險發布公告稱，擬與中金資本運營有限公司（下稱“中金資本”）共同設立一家規模達100億元的基金。

新華保險表示，該基金投資策略是以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，爲合夥人實現投資回報。

不過，二級市場的投資者似乎對新華保險此次的“動作”反響平平，1月2日，新華保險A股盤中一度飄綠，截至收盤微漲0.22%。港股跌2.23%，報14.88元/股。

事實上，過去一年間，不少險資都選擇了加碼不動產。據不完全統計，2023年，中國平安、泰康人壽、太保壽險等多家險企先後共發布42份關於大額不動產投資的信息披露公告。

信達證券研報指出，不動產投資“長期持續回報”屬性較爲契合險企資金長期屬性，在宏觀經濟修復的預期下，相關不動產投資項目有望爲險企帶來較好的長期投資收益。

新華保險攜手中金資本成立基金

據新華保險披露，本次成立的基金規模爲人民幣100億元，其中新華保險作爲有限合夥人擬認購99.99億元，中金資本作爲普通合夥人擬認購100萬元。中金資本負責基金的投資、管理及運營。

投資期限爲8年，若投資期結束，上述基金即進入退出期。

對於基金設立原因，新華保險表示，公司作爲有限合夥人參與設立基金，主要借助專業機構投資優勢，通過專業化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產，符合公司業務發展需求及股東利益。

需要注意的是，此次新華保險的夥伴中金資本大有來頭。據了解，中金資本是中金公司的全資子公司，累計資產管理規模超5100億元。

整體來看，新華保險在近半年尤爲活躍。

在2023年12月下旬，維梧資本旗下最新一支百億基金維梧（蘇州）健康產業投資基金完成終關，LP方就包括新華保險。。

此外，一個月前，新華保險剛與中國人壽同時官宣稱，擬共同設立一家注冊資本達500億元的“鴻鵠基金”私募證券投資基金，兩家公司分別出資250億元。

不過，彼時的公告顯示，鴻鵠基金擬投資公司治理良好、經營運作穩健的優質上市公司股票，也就是說，該基金的資金或流向A股市場。本次新華保險與中金資本合夥設立的基金則是直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業。

險資進擊不動產

事實上，不只是新華保險，過去一年以來，險資似乎都格外“偏愛”不動產。

據中國保險業協會披露的數據不完全統計，在2023年，中國平安、泰康人壽、太保壽險、建信人壽、海保人壽等多家險企先後共發布42份關於大額不動產投資的信息披露公告。

從具體項目來看，投資地點包括武漢、寧波、北京、上海等一线城市，主要投資項目涉及商業辦公、養老社區、產業園區等，投資方式包括物權投資、股權投資、債券計劃等多種方式，有多個項目已進入實際出資階段。

其中，中國平安延續了“大地主”的投資風格。2023年一月份再度投資了包括東方萬國項目、弘源科創項目、弘源國際項目、弘源新時代項目在內的四個產業園區不動產項目，總投資金額預計不超過73.33億元。

而據中國保險業協會官網披露，中國平安還有上海來福士廣場等六個商業辦公不動產項目，北京麗澤金融商務區南區E-06地塊不動產項目，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目及北京市豐台區麗澤路第E-01、E-05地塊C2商業金融項目四個不動產項目在手。截至目前，中國平安已對五個不動產項目累計出資總額超500億元。

中國平安三季報顯示，截至2023年9月30日，其保險資金投資組合中不動產投資余額爲2094.82億元，在總投資資產中佔比4.5%。該類投資以物權投資爲主，在不動產投資中佔比76.1%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業。

同年1月，友邦人壽披露了1份大額不動產投資公告，擬合計出資約51.81億元拿下上海市虹口區北外灘89街坊項目，並將該項目命名爲“友邦金融中心”；隨後友邦人壽又收購了上海金創大廈4棟物業組合，總投資金額逾32億元。

泰康人壽也在1月份公告披露，將出資1200萬元投資北京燕園養老社區項目。

此後在2023年5月，太保壽險公告，出資1.72億元投資上海市黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊。

險資爲什么頻頻加碼不動產投資？在業內人士看來，在當前國內利率大環境持續走低的情況下，一线城市的不動產投資無論是出於抗低利率風險還是長期投資規律來說，都是不錯的選擇。

信達證券研報指出，優質不動產項目不僅有望爲險企貢獻穩定的租金收入現金流，同時項目本身或擁有一定的增值潛力。在房地產利好政策密集出台的背景下，險企所投優質不動產項目估值或有望逐步回升，同時也有望爲險企貢獻穩定的現金流，或有助於險企增強資產負債匹配，提高長期資金回報率。

業內預測以2021年爲基期，未來10年投資性不動產整體投資收益率有望逐步恢復攀升至8%以上。

雖然看起來險企們都在心照不宣的加碼不動產，不過整體的配置比例並不高。

中國人壽副總裁劉暉2023年8月在該公司業績發布會上介紹，成熟的商業地產有穩定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利於保險資金長期獲得穩健回報。國外保險公司對於不動產配置一般在10%左右，國內保險公司目前對於商業不動產等實物資產的配置比例仍比較低。

“掉隊”的新華保險

在A股、不動產領域豪擲數百億的新華保險回歸自身上，卻並不令人滿意。

成立於1996年的新華保險在2008年業因保費收入超過千億而被業內矚目。彼時在行業排名中“坐三望二”，位居行業第一梯隊。隨後，新華保險還成爲了中國第一家A+H股同步上市的保險公司。

不過，隨着轉型失利，公司保費增長停滯，再加上原董事長“萬峰”事件，以及“後萬峰時代”的人事地震，新華保險出現“掉隊”跡象。

具體來看，新華保險在萬峰之後，先後經歷劉浩凌、徐志斌、李全、楊玉成四任董事長。目前，新華保險的掌舵人是70後“券商系”大佬楊玉成，作爲券商老將，楊玉成曾在申萬宏源集團供職長達15年。

2023年前三季度，新華保險業績不如人意，營收利潤雙降，前三季度實現營業收入6188.55億元，同比下降18.6%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤95.42億元，同比下降15.5%。其中，第三季度單季實現營業收入129.12億元，同比下降47.6%；歸母淨利潤虧損4.36億元，同比下滑120.7%。

12月11日，新華保險最新發布的保費收入公告顯示，公司2023年前11個月累計原保險保費收入爲1597.38億元，同比增長1.91%。而中國平安、中國人保、中國太保、中國人壽前11月保費收入分別爲7383.78億元、6132.26億元、3987.34億元、6146億元，增速分別爲4.5%、7.3%、7.5%和3.9%。和同行相比，新華保險保費收入規模與增速明顯稍遜一籌。

此外，新華保險目前還面臨着新業務價值下滑的難題，據了解，壽險的新業務價值可以理解爲壽險新保單的利潤，反映了一家壽險公司的經營能力和業務拓展銷售水平，代表着公司未來的增長潛力。

數據顯示，新華保險的新業務價值在2021年下降34.9%至59.8億元，2022年繼續縮減至24.23億元，2023年上半年雖同比上升17.1%至24.74億元，但仍與2020年上半年的52.21億元有較大差距。

償付能力方面，截至2023年三季度末，新華保險核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別爲146.10%、239.52%。

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