降低購房成本、北京樓市放大招：城六區二套房首付降至50%，房貸年限增至30年

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出品|搜狐地產&焦點財經

作者|陳盼盼

編輯|吳亞

繼“認房不認貸”之後，北京樓市再放大招。

12月14日，北京市住建委等五部門聯合發布《關於調整優化本市普通住房標准和個人住房貸款政策的通知》，調整首套房、二套房的首付比例，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低爲40%。

同時，取消了房價過快上行階段本市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也將調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低爲4.2%。

北京市住建委相關負責人表示，“繼‘認房不認貸’後，此次再次調整相關政策，既是落實央行、國家金融監督管理總局文件精神，也是適應北京房地產市場的實際情況，目的就是更好地滿足剛性和改善性住房需求。”

易居研究院研究總監嚴躍進認爲，“此次政策北京出台了四項重磅政策，包括調整普通住宅標准、下調購房首付比例、擴大貸款年限、下調房貸利率。這也充分說明，當前北京從支持合理住房消費角度出發，繼續出台有力政策，鞏固和推進房地產市場的企穩向好發展態勢。”

城六區二套房首付降至50%

此次優化調整最大的看點是降低首套房、二套房首付。

調整之前，北京的政策是個人購房首套房，普通住宅首付比例爲35%，非普通住宅首付比例爲40%；個人購买二套房，普通住宅首付比例爲60%，非普通住宅首付比例爲80%。

此番調整後，將不再區分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均爲30%；二套房則按城六區和非城六區劃分，首付比例分別爲50%和40%。

嚴躍進認爲，降低了首付比例直接效應是減輕首付款的支付，購房者的購买力自然一下子提高了，這對於增加購房信心和積極性、帶動交易量上升等都具有積極的作用。

以總價1000萬元商品房爲例，按照新規，在大興區購买二套房的首付比例從過去的80%降至40%，減少了400萬元。

“此次也落實了區域方面的差異化政策，這說明精准施策。此次政策說明，根據城六區和非城六區做了差異化政策，有助於各地根據實際情況落實購房政策。很顯然，對於非城六區的購房者來說，其二套房的首付比例爲40%，也有助於更好促進改善型住房需求的釋放。”嚴躍進指出。

北京市住建委相關負責人介紹，“購买城六區之外的住房首付比例略低，這既符合北京城市功能和布局優化調整的要求，也結合了近幾年土地供應實際，以促進職住平衡。”

不僅如此，《通知》還提出，取消了房價過快上行階段本市對房貸年限的從嚴管控，由目前最長25年恢復至30年。

嚴躍進表示，“通過延遲貸款年限，可以使得貸款額度更足，或者每個月的月供壓力減少。這都說明貸款方面用足用好的導向，有助於促進購房者購房壓力的進一步降低。”

調整普通住宅標准

除了降首付比例，此次優化調整另一個看點是：調整普通住宅認定標准。

資料顯示，對普宅認定標准進行優化。北京市現行普宅標准爲2014年發布，主要包括三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在140平方米（含）以下；實際成交價格低於確定的價格標准，其中五環內單價低於39600元/平方米或總價低於468萬元，五至六環之間單價低於31680元/平方米或總價低於374.4萬元，六環以外單價低於23760元/平方米或總價低於280.8萬元。

《通知》認爲，北京市現行普宅標准與市場實際情況存在一定差距，群衆反映比較集中。此次調整結合市場變化，對普宅的建築面積、價格標准進行了適當上調。

調整後，小區建築容積率在1.0（含）以上，單套建築面積在144平方米（含）以下，5環內成交價格在85000元/平方米（含）以下、5-6環成交價格在65000元/平方米（含）以下、6環外成交價格在45000元/平方米（含）以下的住房視爲普宅。

嚴躍進指出，“建築面積標准做了調整，從過去140平方米的界限調整到144平方米，說明進一步用足政策，確保更多房源從面積戶型的角度進入到普通住宅的標准。”

“過去對於住房的標准，設定的基准线是120平方米，同時允許各地上浮20%，也就是增加到144平方米。但是北京當時沒有用足這個政策，其普通住宅戶型的標准是按140平方米的標准進行的。這次其實從140平方米變爲144平方米，也就說明和各地普遍按144平方米的標准做了對齊。自然這對於140-144平方米的戶型來說，過去可能屬於非普通住宅，但現在也就可以納入到普通住宅的標准了。”

嚴躍進認爲，此類政策下北京普通住宅的數量達到了70%左右的水平，政策覆蓋面廣，說明此類政策更好地保障了購房者的權益，促進購房者購房成本進一步降低，尤其是和普通住宅掛鉤的增值稅、個稅繳納情況，都會據此調整，即降低了稅費成本。對於二手房的交易成本降低和活躍也有積極的作用。

新發放房貸利率最低4.2%

除了首付款成本降低，此番優化還將減輕新購房者月供負擔。

《通知》明確，降低商業銀行新發放房貸利率政策下限。此次調整的是新發放的商業性個人住房貸款利率政策下限，即12月15日起新發放的商業性個人住房貸款將執行新的利率政策下限。

調整後城六區首套、二套利率政策下限分別爲不低於相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分別爲不低於相應期限貸款市場報價利率、不低於相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

這相較調整前首套房LPR+55BP、二套房LPR+105BP的利率下限水平，有明顯下調。

據悉，央行最新公布的11月份LPR報價爲：5年期以上LPR爲4.2%。按此計算，城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.3%和4.8%；非城六區首套房、二套房利率下限分別爲4.2%和4.75%。

嚴躍進指出，“這對於城六區的首套和二套的房貸利率做了較大的調整，有助於促進月供或按揭貸款成本的降低。”

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