何海峰：房地產不僅要因城施策 還要考慮產城融合丨首席對策

何海峰系中國首席經濟學家論壇理事，國泰君安證券首席經濟學家

近期，政策層面聲音不斷，內容均聚焦打好政策組合拳、推動經濟高質量發展。從政治局會議到國務院常務會議，再到各個部委發聲，在政治局會議定調下半年經濟之後，各項具體舉措正在加快落地。業內認爲，圍繞經濟發展的關鍵領域，如房地產、投資、消費、民營企業紓困等，政策組合拳既要有針對性、協同性，又要立足長遠，發揮長效機制的作用。

圍繞經濟關鍵領域政策發生了怎樣的變化？什么是房地產業新發展模式？邊際消費傾向怎樣有實質性的改善？民間投資現在最需要解決的是什么問題？民營企業是否能真正參與到重大攻關項目？中國特色的資本市場，能爲民營企業帶來什么？針對性、組合性和協調性的政策，有何預判？第一財經《首席對策》專訪國泰君安首席經濟學家何海峰。

何海峰的主要觀點：

產城融合 因城施策是未來房地產新發展方向

城中村改造是未來房地產發展的重要領域

必須把房地產業放到整個國民經濟循環中

從增量時代走向增量和存量並重

收入和就業問題要盡快改變

促消費需要區分差異化需求 但信心和預期才是重中之重

參與重大科技攻關等領域對民營企業提出新要求

民營企業要在供應鏈中找到自己的定位

資本市場要爲民營企業提供特色化 差異化 精准化服務

短中期和中長期政策結合

投資 產業 改革等政策多措並舉

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產城融合 因城施策是未來房地產新發展方向

第一財經：何總好，感謝接受我們的專訪，我們今天來聊聊下半年整體經濟工作的部署，因爲我們都知道剛剛开完政治局會議，您怎么來看政治局會議的定調，會有政策方面的重大變化嗎？比如說我們以房地產爲主，地方政府是否會有更大的自主權？超大和特大城市是不是會有新的機會？

第一財經：相宜你好，很高興來交流一下這個問題。這次政治局會議確實傳遞了重要的信息，但是並不意味着政策發生重大的變化。如果單就房地產政策來說，確實有一些重要信息需要我們去進一步的理解。

那么我個人覺得房地產這一塊將來可能會進入到一個新的階段，除了人口的問題，城市化的這樣的背景問題，人口已經過了高峰，城市化率也是在下降。具體來說要更多考慮產城的融合發展，就是產業和城市自身的發展。然後再有一個就是因城、因地施策。

剛才提到的是不是有更大的自主權，地方來說，我覺得自主權這個空間可以這樣理解，靈活度有了。因爲比方舉一個例子，住建部說我們要調整政策，比方認房又認貸，以北京爲例，也說要去調整，但是怎么調整還沒有出來，我個人認爲認房可以考慮，因爲畢竟是要考慮這種超大城市它的一個特點，認貸的問題可能需要進一步商榷完善。

城中村改造是未來房地產發展的重要領域

第一財經：超大城市、一线城市房地產在市場信心的帶動方面，它的作用會更大？

何海峰：一线城市或者說超大特大城市確實是有標杆效應，有示範效應。城中村的改造確實就是一個非常重要的從存量中來尋找變化的這樣一個政策，但是這個政策的調整還要落到各地，要各地根據具體情況來進行調整。城中村是未來房地產發展的重要領域。

必須把房地產業放到整個國民經濟循環中

從增量時代走向增量和存量並重

第一財經：這次國常會也提到了要研究房地產業新發展模式，您對這句話有什么理解和解讀？

何海峰：新的發展模式應該是相對於舊的發展模式來說，要談到新的發展模式，必須把房地產業放到整個國民經濟的循環中。

過去中國經濟的循環通常就是我們說的房地產、土地、財政和金融，注意這個地方的金融是以銀行信貸爲主的間接金融。所以說是房地產、土地財政和銀行信貸金融的這樣一種循環，證明這種循環已經出了一些問題。在新的發展階段，所以我們提出了是科技產業和金融的高水平高質量的循環。而這裏金融是指現代金融，所以我們從這裏面可以看出房地產產業的發展既涉及到了經濟的循環，也涉及到了金融，這是一個背景。

第二個就是它的新的發展模式。剛才我提到了房地產它既屬於我們的社會領域，因爲它涉及到了民生，涉及到了剛需和改善需求，另外也涉及到產業領域。從增量時代走到了增量和存量並重，從數量時代走到了數量和質量並重。簡單的說房地產業的發展要和當地的產業、城市的發展融合起來考慮。同時要因地，還要因城，城市要根據它的不同的功能定位、發展定位，所以新的產業的發展模式簡單說產城融合發展，因地因城施策。

收入和就業問題要盡快改變

第一財經：比如消費，現在民間也有很多聲音，你讓我消費你得給我實打實的政策，你得讓我有錢消費，要不然我的邊際消費傾向確實就是沒有，這方面怎么辦？

何海峰：需求有兩個，一個是你有真正的收入可以支配的收入，這形成了你的需求的能力。另外一個是有合適的對應的消費的物品。所以從消費這個方面上，我們首先毋庸置疑的一個問題就是收入的問題。一個是我現在的收入的存量，另外一個是我收入的穩定性或者是可預期性。

所以我們不管是政治局，不管是國常會都提到了要提高居民的收入，提高了收入才會創造這樣的現實條件，這是第一個就是要有收入。那么要有收入的話，最傳統的手段就是工資性收入。除了工資性收入，還有財產性的收入。因此就要涉及到就業的問題，所以穩就業包括我們之前提的“六穩六保”，現在到前一段時間提的穩增長、穩就業、穩物價，都是在想辦法創造一個居民收入提高的這樣一個保證。所以簡單說就是收入和就業這兩個要盡快改變。

促消費需要區分差異化需求 但信心和預期才是重中之重

第一財經：就業和收入，從現在來看，傳導到消費會有一定時滯，很多人說我就是沒錢消費，地方有一些零星的發消費券的政策，但是全國還沒有這方面統一的政策。爲什么在發錢發消費券這方面，我們還沒有相應的政策能出台？

何海峰：消費券這個事情可能要結合中國的實際來分析。一方面如果發消費券的話，可能確實需要我們增加額外的財政的支出，這樣的話就需要對各級政府的財力要進行估算。另外一個就是要想提高消費的時候，單靠消費券可能不夠。因爲我們說消費它不再是一個群體性的消費，它是個體性的消費，所以我們在群體性消費和個性化的消費的過程中要重新考慮，所以從最根本上來說還是要解決收入和就業。

當然這裏邊還涉及到一個剛才提到傳導，傳導就必然會涉及到它的信心和預期的問題。因爲除了你收入，我有了收入我不花，因爲我的信心不足，預期不好，那么這樣的話還需要對信心和預期進行改變，所以消費券這個事情可能還是要具體考慮。

從我們現在促消費的相關政策，我們可以看到採取了一些差別化的，我們既提大衆消費，也提城鄉的差別，包括新能源汽車下鄉，重要的是除了這些之外，我覺得還是要打掉顧慮和擔憂。比方說我們在公共服務上，在政府擴大投資上，服務業的投資上，能夠彌補上去，這樣的話居民可能就會在其他方面會增加消費。

參與重大科技攻關等領域對民營企業提出新要求

民營企業要在供應鏈中找到自己的定位

第一財經：另外我們再來討論一個問題，就是民間投資的問題。民間投資您也非常關注這方面的話題，尤其是我們看到從上半年的數據來看，民間投資已經是負增長了，您認爲民間投資就是民營企業現在它最缺的是什么？它現在面臨最大的困難是什么？

何海峰：民間投資民營企業來說，它不做出投資的原因最重要是要保生存。生存的問題是第一位的，然後才會去想擴大投資，擴大生產。也就是說我們現在大多數的民營企業或者中小企業還處在一個需要紓困這樣的階段。

另外一個是它如果有了投資能力，想投資有投資的意愿的話，要讓它有地方可以投，投到哪裏去，所以這又涉及到一個產業准入和投資的區域空間的問題。

第一財經：發改委提出了像重大科技攻關，像牽頭承擔工業軟件、雲計算、人工智能等等，這些是可以民營企業參與進來的，同時像提升民營企業在產業鏈供應鏈關鍵環節的供應能力這方面民營企業也是可以參與進來的。但是其實以我們以往的認知來看的話，像這種重大的科研攻關，像這種產業鏈的重要環節，這些都是在國企和央企，或者說是像華爲這種超大型的民企它們可能更能把控這方面的環節，這些重大科研攻關民營企業到底能不能參與進去，尤其是中小微企業，它們能在這些領域裏面扮演什么角色？

何海峰：民營企業和中小微企業是完全可以參與這些科技含量高的這些領域的相關環節的，但是有一定的難度。實際上也對民營企業和中小微企業提出了一個更高的發展要求。當然這裏面涉及到一個問題，民營企業和中小企業本身來說也要有意識地加強技術的升級儲備，要走專業化的路线。當然這個過程會比較痛苦，一定會涉及到大量的淘汰，因爲競爭非常激烈。

比方說我們鼓勵民營參與國有資產國企的一些並購重組，實際上同時國企也在做強做大做優，那么這樣的話對民營和中小企業就有一個發展定位。要圍繞龍頭企業建鏈織網，這個鏈就是我們的產業鏈供應鏈，民營企業在這中間尋找到自己的細分環節，做專業化的細分，爭取成爲這個領域的專精特新，成爲小巨人，甚至隱形的冠軍，這是一方面。

另外一方面，央企做優做強做大並不是大包大攬，把所有領域全部都要覆蓋下來。要選擇具有關系國民經濟战略性的領域行業，然後更多的領域可以向民營企業中小企業开放，這樣就會把整個中國的現代化產業體系建立起來。

資本市場要爲民營企業提供特色化 差異化 精准化服務

第一財經：資本市場這方面怎么來支持民營企業的發展，尤其是我們現在提出了一個中國特色的資本市場，這方面怎么來配合和支撐民營企業的一個它信心的恢復？

何海峰：我們首先得從民營企業這一端來看起，民營企業過去存在一些問題，比方說它的經營管理的規範化、標准化，包括剛才我們提到的信息化數字化，民營企業首先要擁抱這些數字技術，做管理上的規範化標准化，然後這樣的話才能夠把自己的生產的信息、經營管理的信息、技術的能力，向全社會向公衆提供一個更全面的披露，這樣的話會更具備這樣的一個必要條件來接入資本市場。

那么反過來再看就是資本市場這一段，我們提到現代金融，中國的金融現代化中間必然會涉及到一個脫媒，就是轉向直接金融，資本的力量，資本市場力量會發揮越來越大的作用。所以從資本市場的機構，資本市場的交易機制，要爲民營企業、中小微企業圍繞它們的周期和所處階段提供一些特色化、差異化、精准化的服務，當然這個服務並不是說要排斥傳統的銀行信貸，還需要把銀行信貸結合起來，畢竟傳統的銀行信貸保險這些還是我們的主力軍。結合起來，才能夠發揮一個更大的金融服務支持的作用。

短中期和中長期政策結合

投資 產業 改革等政策多措並舉

第一財經：剛剛結束的國務院常務會議當中也表示要加強逆周期調節和政策的儲備研究，同時要相機出台新的政策，更好的體現政策的針對性、組合性和協同性。您怎么來理解政策的針對性、組合性和協同性，什么樣的政策能最體現這樣的特點？

何海峰：組合性、協同性這樣一個表達，實際上是把短中長期的政策結合起來。既要考慮到我們最早定調的貨幣政策、財政政策這樣的一些基調，甚至包括財政政策的繼續發力的問題，同時也涉及到了我們的投資政策、產業政策，甚至改革开放的政策。

從投資政策上剛才我們也聊到了，要把民間投資力量發揮起來。剛才我們從投資上看，除了傳統的制造業投資、基建投資，就要發揮服務業的投資，它的制度環境的問題，還有它的長期穩定性的問題，這是投資政策。

再有產業政策，我們要做更大的开放。除了對民營中小企業开放之外，這次政治局會議包括國常會上也專門提到了，我們要打造更多的支柱產業，房地產、制造業，這些都是我們包括汽車，這些都是我們傳統的很重要的支柱產業。

最後一個還要涉及一個問題，就是我們關鍵領域關鍵環節的改革，過去5年甚至10年都在做這些關鍵領域關鍵環節全面深化改革，從政府職能，從財政金融體制等等，我們還要做這些關鍵領域關鍵環節的改革的深化。

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