上海三季度商辦市場表現分化：辦公零售租賃勢頭改善、大宗交易微降

界面新聞記者 | 王婷婷

界面新聞記者 | 王婷婷

在剛剛過去的三季度，上海商辦市場表現較爲分化，辦公及零售物業租賃活躍度均有改善，而大宗交易市場有所降溫，業內將全面復蘇寄望於第四季度。

據戴德梁行監測數據，2024年第三季度上海大宗交易市場共錄得15宗、共計114億元大宗交易，季度同比下降43%。不過，從全年累計金額角度來看，降幅控制在22%以內。

戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰認爲，考慮到房地產交易市場的滯後性，以及節前樓市新政頻出、9月美聯儲首次降息、國慶前後A股迎史詩級大漲等多個因素，預計四季度成交有望迎來新一波行情。

從买家類型來看，投資型买家佔比持續增加，第三季度已佔到總市場成交額的93%，入手項目以高品質、核心地段的辦公樓爲主。同時，個人投資者依舊活躍，偏好1億左右的辦公及商業。

期間，內資以72%的成交佔比繼續主導市場。戴德梁行認爲，隨着美聯儲降息、助力外資資金流動性，這一局面未來可能發生改變。

具體到物業類型來看，辦公、綜合體資產在第三季度表現亮眼，尤以綜合體爲甚。

比如尼金光回購星薈中心40%股權、山東空調收購證大資產包，這兩宗交易總金額就已接近40億元，佔據整個上海第三季度成交的三成以上。

此外，公寓、酒店仍受個人投資者及高淨值客戶的追捧，但因單體體量較小，成交總額佔比暫不明顯。

蔡峰認爲，近期A股迎來大漲，內外資機構重拾信心，預計四季度买家將積極儲備項目、頻繁出手。而且，隨着出售方經濟壓力逐步減小，未來其急售可能性將隨之降低，撿漏資產機會將會更加稀缺。

辦公寫字樓市場“以價換量”明顯。

據10月10日仲量聯行公布的數據顯示，2024年第三季度，隨着租賃策略的持續調整優化，上海的辦公及零售物業租賃活躍度均有改善。期間，成本驅動型租賃需求持續增長，全市淨吸納量上升至15.246萬平方米。

搬遷是最主要的租賃類型。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東指出，在中央商務區，內資企業如保險公司、律所和科技互聯網企業等，抓住當前有利的租賃條件進行較大面積的搬遷活動。

而外資租戶仍保持謹慎態度，大多數租戶選擇續租現有辦公空間。

在非中央商務區，淨吸納量錄得10.3119萬平方米。隨着部分乙級和甲級辦公樓之間的租金差距逐漸縮小，更多的乙級辦公樓內高品質租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

在仲量聯行中國區研究部總監姚耀看來，租金優惠已成爲推動以成本爲導向的搬遷活動和整個辦公租賃市場升級的主要動力。這也令三季度上海寫字樓租金保持下跌態勢，整體市場持續利好租戶方。

圖片來源：仲量聯行

其中，中央商務區租金環比下降5.0%，非中央商務區租金環比下降4.3%。

除租金讓利之外，部分業主愿意爲優質客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。仲量聯行認爲，面對未來大量的新增供應，預計空置率較高的項目和板塊將持續面臨租金下行壓力。

今年三季度，上海共迎來兩個甲級辦公樓項目竣工交付，總建築面積錄得16.3856萬平方米，中央商務區和非中央商務區各一個。

值得一提的是，新項目的交付進一步推升中央商務區空置率環比上升0.6個百分點至16.2%。至於非中央商務區，租金驅動下的搬遷升級需求使得空置率環比下降0.5個百分點，達到29.6%。

零售市場是第三季度上海商辦市場的最大亮點，多個熱點項目入市，市場活力明顯提升。

仲量聯行數據顯示，上海零售物業租賃勢頭在2024年第三季度進一步改善，全市整體淨吸納量達到34.3萬平方米。這一積極的變化主要得益於新入市項目的良好預租表現，以及現有零售物業項目通過加大招商力度，有效填補了空置面積。

據戴德梁行統計，2024年第三季度，上海共錄得七個新項目入市，分別是上海薈聚購物中心、西岸夢中心、HAI550、前灘公園巷、佘山旭輝裏和花木時光裏。新增零售面積共計約57.5萬平方米，推升上海全市總存量增加至約2395.34萬平方米。

圖片來源：戴德梁行

三季度租賃需求主要來自平價餐飲、運動服飾、時尚潮牌、本土設計師品牌和潮流玩具雜貨等類別。與此同時，時尚及生活方式業態擴店勢頭有所回暖，“戶外經濟”也熱潮湧動，戶外運動品牌有望成爲零售賽道的持續增長點。

比如9月份，瑞士跑鞋品牌On昂跑入駐 Gate M西岸夢中心，該門店成爲On昂跑在上海开設的首間城市街邊門店。

10月中下旬，在新天地時尚二期，還有集觀賞、體驗、購买於一體的“生活時髦秀場”正式开show。此次圍繞“運動”與“時髦”兩個核心主題，成爲打卡拍照、分享生活的又一新地標。

零售新格局正不斷形成，空置率也終於有了明顯下降。

據仲量聯行數據顯示，三季度，由於業主愿意提供更爲靈活的租約和優惠條件以吸引和保留租戶，上海核心商圈空置率從9.2%下降至8.0%，非核心商圈的空置率也從13.2%下降至12.7%。

當然，雖然零售市場活力有所改善，但供應不斷增加也令全市平均租金繼續下行。核心商圈首層平均租金環比下降1.3%至46.1元/平方米/天；非核心商圈首層平均租金環比下降2.0%至16.3元/平方米/天。

仲量聯行華東區零售地產部總監黃臻認爲，隨着年輕一代逐漸成爲消費的主力軍，預計平價潮流服飾、運動服飾及裝備、二次元相關產品和潮流玩具雜貨將繼續受到青睞，其門店擴張更爲積極。

標題：上海三季度商辦市場表現分化：辦公零售租賃勢頭改善、大宗交易微降

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