“銀十”分化开局：二手房活躍、北京掛牌量破16萬套；深圳新房成交336套降42%

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

10月7日，中秋國慶“雙節”長假結束，各地樓市“超級黃金周”迎來收官。

據搜狐財經統計，“雙節前”多個城市的政府也在組織舉辦房交會、房展會和房博會等，促進當地樓盤的銷售，开展團購、抽獎等活動，助力當地房企促銷。

房企也通過各種促銷方式吸引購房者，比如認購抽獎，以及买房送車位、送幾年物業費、送家電、送月供補貼、送旅行套餐以及送華爲手機Mate60等，搶佔“銀十”，多個新盤加速取證，加入“搶客”大战。

但多城“銀十”以平淡开局，中指院數據顯示，“雙節”期間城市及區域間分化仍較嚴重，除核心城市或成熟區域樓市熱度較高外，整體成交量表現一般，35個代表城市日均成交面積較去年國慶假期（10月1日-7日）及2019年假期下降兩成左右。

作爲風向標的一线城市樓市，今年國慶呈分化狀態。上海、廣州國慶假期成交面積分別爲12.3萬平、15.7萬平，相比於去年國慶假期日均成交面積分別增長159%、129%；而北京與深圳則是下滑態勢。

搜狐財經從不同信源處獲悉，“雙節”期間，北京新房成交654套，日均認購同比下降4%；上海成交面積中，青浦區貢獻一半；廣州推出新貨2261套，整體去化率22%；深圳繼續在低位徘徊。

北京籤約116套新房，下滑近5成

廣州回暖幅度低，2261套新房去化22%

北京朝陽、昌平、順義等區域5個項目9月下旬集中獲批，新批房源數超2793套，新批入市面積超22萬平。華啓宸府、北京城建天壇府等多個項目在假期前搶跑开盤，其中天壇府六期开盤當天認購275套房源，成交金額73.12億。

相比之下，廣州新盤房源則有所減少。根據克而瑞監測顯示， “雙節”前後廣州共15盤推新，與去年同期相比減少8個，其中有5個全新盤首开；從貨量來看，合計推出新貨2261套，與去年同期相比減少8%，整體去化率爲22%，優於下半年平均水平。

克而瑞廣佛地區首席分析師肖文曉告訴搜狐財經：“節前廣州釋放‘樓市大禮包’，包括認房不認貸、限購政策優化、二手房增值稅5改2等，市場轉入漸進復蘇軌道，國慶假期房企加快推貨節奏，推貨量高於7、8 月全月，但受雙節家庭團聚及出遊影響，推貨總量不及去年同期，房企聯動促銷減少，市場成交有回暖但幅度不大。”

“預計節後房企將加大營銷衝刺力度，廣州樓市新政促動的購买力將逐步釋放。” 肖文曉分析道。

北京則是籤約、認購雙下滑，中指院數據顯示，北京商品住宅“雙節”籤約116套/1.76萬平，日均籤約量較去年假期分別下降48.2%和31.4%；由於網籤數據相對滯後，從認購情況來看，國慶期間北京新房認購654套/6.91萬平，日均認購量同比分別下降4.0%和7.3%，表現相對平穩。

二手房掛牌更是再創新高，據中證報消息，截至10月6日，北京二手房掛牌量已突破16.6萬套，而且部分二手房房價出現明顯下降。這也促進了北京二手房的成交，9月二手住宅網籤量達到14261套，環比8月上漲了30.1%，增幅顯著。

中指研究院高級分析師範詒傑表示：“國慶假期，新房售樓處帶看量有所增加，二手房日均成交量較去年國慶假期有所增長，換房需求的入市及推盤的增加有望帶動新房市場好轉，但購房者對北京繼續優化調控政策的預期較強，或造成觀望情緒延續。”

青浦區成交5萬平，撐起上海“半邊天”

深圳成交336套低位徘徊，僅少數樓盤熱銷

上海新房成交則較爲平穩，據上海中原地產數據顯示：“雙節”期間新建商品住宅成交面積10.33萬平方米，而去年國慶長假新房成交量爲4萬平方米。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出：“上海主要是青浦區發力，貢獻一半力量，近期有新盤入市，進入集中籤約期，全區成交面積達到5.03萬平方米。此外，還有前期的項目也在籤約期內，貢獻了部分力量。排名第二的是松江，成交面積爲1.28萬平方米，雖然也有新盤推出，不過基於總供應量不多，因此和青浦有很大落差。”

“第九批房源已經公布，爲後續成交做足鋪墊，已經有10個項目進入認籌狀態，並且3個樓盤已經觸發積分，說明市場還有潛力可挖。因此，上海10月份成交出現跳水的概率不高。” 盧文曦分析道。

深圳樓市則依舊在低位徘徊，帶看量和訪客量轉化爲成交量的比例較低。根據中指數據庫監測，9月29日至10月6日，深圳新房住宅成交336套/3.45萬平方米，與節前一周相比成交套數減少42%，成交面積減少41%，僅少數網紅樓盤熱銷。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財經：“深圳帶看量、訪客量明顯增加，看房熱情很高，反映出深圳真正的住房需求潛力較大，包括結婚、就業的剛需人群，以及二胎和父母同住等產生的二套房、改善型和賣一买一需求比較明顯，但交易量並沒有出現明顯增長。”

最根本的原因還是大家對房地產的預期不太樂觀；其次，深圳可選房源較多，各個區域都有新盤，人才房項目也在加快供應，而且新盤都在打折促銷，买房者並不急迫，可以很從容的多看、多比較。

整體而言，首付款籌集難、月供籌集難以及房貸利率還在高位（盡管下調至4.1%，但比無風險投資收益率還是要高），這些因素對居民买房形成了不同程度的制約。

“後續主要還是开發商合理的降價促銷，推動二手房掛牌量的消化，使得二手房與新房的剛需和改善需求循環起來，市場才能逐漸穩定下來。目前來看，深圳樓市還處在低位企穩的狀態，沒有再繼續大幅度下滑，我覺得這已經非常不容易了。” 李宇嘉分析道。

二线新房整體乏力，武漢日均成交增兩倍

多城二手房成交量增長，東莞、成都翻倍

總體來看，一线城市整體呈增長狀態，根據中指院數據，北上廣深國慶合計成交33.3萬平方米，較去年同期日均成交增長62%。但是二线城市、三四线城市整體在下滑。

在其監測的14個二线城市中，除武漢、蘇州和青島之外，杭州、南昌、南京、長沙、濟南、北海、合肥、沈陽、溫州、寧波和西寧“十一”期間日均成交面積同比均在下滑。

諸葛找房數據研究中心監測數據也顯示，今年“十一”假期，北京、深圳、上海、武漢、蘇州、大連、青島、東莞、溫州、寧波、濟南、杭州、南京、成都、佛山新房成交4474套，較去年同期下降47.1%，成交仍顯乏力。

上述15城中，僅有4城新房成交量較去年同期上漲，其余11城新房成交量均下降。其中，大連新房成交量增幅居首，共成交74套，較去年同期增加80.5%；其次爲濟南，新房成交572套，較去年同期上漲36.5%。

二手房交易則呈相反狀態，貝殼研究院數據顯示，“十一”假期，50城二手房日均成交套數同比增長約54%，較2020年同期增長約3%。分城市看，50城中有九成城市成交量同比增長，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數超過去年同期的2倍。

需求端看房活躍度也有所提高，50城二手房日均帶看客戶量同比增長7%，超六成城市帶看客戶量同比增長，東莞、廈門、成都等城市帶看客戶量同比增長超過50%。

貝殼研究院表示，2022年“十一”假期二手房市場成交較去年同期回暖，主要是節前央行、財政部等相繼發布部分城市降利率、換房減稅等鼓勵政策，有助於提振市場信心、加快購房者入市節奏。

8月以來，國家密集出台了政策“組合拳”，多城落地“認房不認貸”、取消限購，還有取消限售、限價，以及存量房貸利率下調等。根據中指研究院監測數據，今年1月至9月全國已有超200省市 (縣)優化調整房地產政策，出台調控措施超400次，9月有66省市(縣)出台政策90條，各地政策出台頻次加快。

克而瑞地產研究指出，2023年三季度，整體樓市延續築底行情，供應疲軟，雖然7-9月逐月遞增，但是總體供貨絕對量仍不及二季度，成交延續低位徘徊，改善對成交的支撐作用轉弱，預判四季度供需低位回升是大概率事件，全年成交規模有望持平去年或小幅微增2%-5%左右。

中指研究院市場研究總監陳文靜則表示：“新政後新房供給出現一定修復，但受前期土地成交大幅縮量影響，房企推盤能力受限，新批上市面積環比增長約7%，同比降幅仍約40%。預計四季度降幅逐步收窄，2023年全國商品房銷售面積將低於13億平米；若短期政策優化到位，同時城中村改造系列措施快速落地，預計2024上半年市場完成築底。”

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