杭州樓市“熄火”，跟阿裏裁員到底有多大關系？

剛剛過去的5月，杭州樓市蔓延着一股強烈的擔憂情緒。網紅小區價格跳水、成交量大幅下滑、掛牌量一路走高……這座炙手可熱的新一线城市，樓市十分低迷。

此輪樓市動蕩，在阿裏大裁員中升至頂峰。但追本溯源，互聯網行業的調整絕非最主要因素，杭州樓市的低迷早就有跡可循。

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二手房價格跳水

成交量逐月下滑

引爆此輪樓市擔憂的，是阿裏總部所在的未來科技城板塊價格跳水。

在阿裏大裁員消息全網瘋傳之時，未來科技城“三兄弟”（陽光城未來悅、東原印未來、中南樾府）房價齊齊走低，引發房東普遍擔憂。貝殼找房顯示，陽光城未來悅目前在售房源一共116套，主流掛牌價格介於5.5萬元/平方米至6.5萬元/平方米之間，而在巔峰時期，小區整體掛牌均價曾突破7萬元/平方米。

東原印未來成交單價最高曾達到9萬元，目前最低掛牌單價約5.4萬元，且自4月成交一套房源後，截至目前沒有新的成交。中南樾府4月至今也僅成交一套房源，79套在售房源中，有10套於近期調低了掛牌價。一時間，“杭州房價要雪崩”“碼農高槓杆房斷供”等說法甚囂塵上。

這是杭州全市二手房價格跳水的一個縮影。房天下數據顯示，今年5月，杭州二手房均價爲37351元/平方米，與去年同期相比，下跌了5.8%；與近三年的最高點相比，下跌了7.4%。國家統計局數據也顯示，今年1-4月，杭州二手房均價較去年同期相比下跌了1.2個百分點。

除了價格跳水，杭州二手房成交量逐月下滑，也引發了強烈的擔憂情緒。

今年3月份，杭州樓市曾短暫迎來小陽春。據杭州貝殼研究院數據，3月杭州二手房成交量達到10828套，創下近兩年新高。不過這波衝高未能延續，4月成交量便降至7635套，跌幅近30%；5月繼續下滑，成交量不及7000套。

成交量下滑的同時，掛牌量還在一路走高。今年4月，杭州市區二手房掛牌量高達21.29萬套，其中住宅掛牌量17.31萬套，創歷史新高。杭州二手房新增掛牌量，繼2月份突破萬套後，3月、4月又分別增加了1.8萬套、1.9萬套，將掛牌量推向新高。

如今，杭州二手房市場明顯供過於求，大多數房東只能通過降價才能賣出房子。杭州貝殼研究院數據顯示，在4月份已下定房源中，95.1%的房子是降過價的，其中63.2%的降價成交房源，降價幅度在10%以上。杭州當地媒體錢江晚報，近日還發布了《杭州房東的焦慮：我的二手房賣不掉》的稿件，結論同樣是“如果不肯大幅降價，二手房就賣不掉”。

不過，成交量下滑跟阿裏大裁員可能沒多大關系。一方面，3月小陽春已經使樓市積壓的需求得到一定釋放，接下來有所回落也正常。另一方面，從5月最後幾天的成交情況來看，二手房成交量甚至不降反升，5月30日成交390套，達到月度最高值。

更值得一提的是，杭州樓市成交最低迷的時間其實是去年。2022年，杭州市區（不含臨安）二手房成交量僅有5.41萬套，創下近六年新低，與2020年的10.28萬套相比幾近腰斬。全年成交量最高的月份是6月（6738套），尚不及今年小陽春後趨於平緩的4月和5月。

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全國樓市普遍低迷

杭州房價虛高回調

總體來看，阿裏大裁員確實給周邊二手房市場帶來了一定的消極影響，但絕非杭州樓市動蕩的主要原因。

多名業內人士在接受媒體採訪時表示，近期杭州房價的走勢更多的是整體經濟環境不佳、樓市低迷和互聯網行業調整的綜合結果，“經濟復蘇也是需要時間的，即便不裁員，目前樓市的行情也是一般”。

要知道，在過去的2個月裏，重點城市的樓市普遍比較低迷。據諸葛數據研究中心統計，今年4月、5月，北京、深圳、杭州、南京等10大重點城市二手房成交量環比均有明顯下滑。北京5月二手房網籤12982套，較3月份的22192套同樣是幾近腰斬。

重點城市的房價也普遍下滑。國家統計局數據顯示，今年1-4月，除北京、上海、長沙、成都、無錫等少數熱門城市，其余城市二手房價格均不及去年同期。杭州房價下滑了1.2個百分點，廣州、南京、深圳、廈門、重慶、武漢分別下滑了0.8、1.2、1.9、2.2、2.6、4.8個百分點。杭州不是唯一一個，更不是最嚴重的一個。

此外，杭州近年房價虛高，回調也屬正常現象。早在2010年，杭州房價已超過2萬元/平方米，僅次於上海和北京，高居全國第三。此後國家开始限購，杭州房價在2011年-2015年呈下滑趨勢，降至1.8萬元/平方米左右。

2016年起，在互聯網經濟高速發展和G20峰會、亞運會等強力帶動下，杭州房價又开始飛漲，2022年已突破4萬元/平方米，僅次於四大一线城市和廈門，比GDP相當且位置相近的南京高出了15%以上，居民槓杆率更是居全國之首。在如今這樣的大環境下，虛高的房價开始回調實屬正常。

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經濟人口優勢仍在

房價回調或有助益

從長期來看，杭州房價回調並不一定是壞事。

衆所周知，杭州是全國最依賴土地財政的城市之一。從2017年起，杭州賣地收入就一直在2000億元以上，與上海輪流爭奪冠軍寶座。

賣地讓杭州富得流油，撐起了近年城市擴張、瘋狂基建所需的巨額花銷。但它的實體經濟卻愈發薄弱，二產佔比從2011年到2021年持續下滑，一度降至30%以下。杭州的消費也低於預期，社消總額一直不及GDP排名落後的南京。

從短期來看，房價回調或影響杭州經濟增速，但從長期來看，對釋放消費和投資、壯大實體經濟都有一定助益，這也正是杭州要努力的方向。2023年，杭州將“聚焦實體經濟”寫入政府工作報告，提出要加快打造智能物聯、生物醫藥、高端裝備、新材料、綠色能源五大產業生態圈，更屢次強調堅持“房住不炒”，轉變的決心已經顯露。

此外，房價回調也能進一步增加杭州的人口吸引力。上一個十年，杭州是全國最有人口吸引力的城市之一，常住人口增長324萬人，高居全國第六。2021年和2022年，杭州常住人口分別增長23.9萬人、17.2萬人，雖然高居全國前三，但增量卻有所下滑。

城市發展離不开人才，而人才選擇城市，考慮的最主要因素無非是就業和居住。一個房價友好的城市，對於人才的吸引力是相當巨大的。2022年，長沙超越杭州成爲全國人口增量第一城，低房價無疑是關鍵的制勝法寶。

如今，杭州仍是年輕人最青睞的城市之一，房價回調將使其吸引力更上層樓。屆時，大量人才持續流入，一方面可以助力城市經濟發展，一方面也帶來更多住房需求。經濟、人口、樓市相輔相成、互爲助益，杭州的發展會更加健康有序。

參考資料：

[1] 阿裏陷入裁員羅生門，杭州樓市不淡定.時代財經

[2] 杭州房價雪崩碼農斷供？阿裏裁員傳聞後未來科技城房價下跌，到底有多嚴重？華夏時報

[3] 2022杭州樓市成績單全解析.錢江晚報

[4] 環比大跌，二手房又“涼”了？中國新聞周刊

[5] 二手房月報|5月重點10城二手房成交跌幅收窄.諸葛找房數據研究中心

標題：杭州樓市“熄火”，跟阿裏裁員到底有多大關系？

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