存量房貸利率下調落地！專家：首套、二套房預計均覆蓋，能緩解提前還貸現象

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上宣布，將降低存量房貸利率並統一房貸最低首付比例。具體是：

引導商業銀行將存量房貸利率降至新發房貸利率附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。

將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例。

此外，央行還宣布了三條房地產利好政策：

一是將支持收購房企存量土地，在將部分地方政府專項債券用於土地儲備基礎上，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

二是將優化保障性住房再貸款政策，此前創設的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵。

三是將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。“原來這兩份文件是今年底到期，我們和金融監管總局一起，把這兩份文件延長到2026年底。”潘功勝說。

當中，存量房貸利率的下調備受關注。去年9月，超過23萬億元存量房貸利率下調，平均降幅0.73個百分點。盡管降息幅度大，但一方面僅針對首套房，另一方面只是降到了當地當時的下限。

去年9月以來，新增房貸利率快速下行，導致存量和新增的剪刀差再次擴大，市場對再一次下調存量房貸利率的呼聲，越來越高，尤其是美聯儲降息之後。

如今，存量房貸利率下調落地，將會給房地產帶來哪些影響？多位業內人士分析解讀。

史詩級救市，首套、二套房預計均下調

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，當前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個基點，意味着100萬元房貸30年減少10萬元，月供減少大約280元。

“房地產市場迎來史詩級救市大招，貨幣政策方面超過了2008年和2014年的政策力度，尤其是二套房首付比例下調至15%，達到了歷史最低。但是存量房貸下調的覆蓋面與規模，現在尚不太清楚，應該會超過2008年與2023年。“謝逸楓強調道。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，此次降低存量房貸利率，預計首套和二套房貸款利率一並下調，利好的就是二套房貸款。不過，2021年9 月 7 日銀保監會發言人說：截至 7 月末，個人按揭貸款首套房佔比達到 92%。二套房佔比較低，受惠幅度小。

“利好重點城市的首套房存量貸款。一线城市、廈門、杭州等城市首套房當地利率比較高，此次利好幅度較大。其他城市利好幅度不大。” 李宇嘉指出。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，降低50個基點，對於100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元。該力度雖沒有此前預期的80個基點大，但實實在在屬於國慶前夕央行給居民家庭發放的大禮包。

“此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，爲購房成本降低、持續增強購房信心、持續降低存量房貸風險發揮了積極的作用，迄今爲止力度最大、惠及面最大的一項房貸政策。” 嚴躍進稱。

中原地產首席分析師張大偉指出，當下需要的核心還是給市場信心，存量房貸再次降息是必然，但降低80個基點的可能性不大，畢竟當下市場平均存量房貸利率已經跌到了3.9%左右新增貸款平均利率在3.3%左右，利差只有60個基點。本次降息後，大部分購房者都可以在未來一段時間利率降低到3.4%左右。

防止斷供，緩解提前還貸

李宇嘉指出，承擔高利率的，主要是2017-2021年买房的群體，這部分群體很多都是上一輪城鎮化高峰期進入城市的年輕人、新市民（當然也有加槓杆的投資客）。目前，很多城市的房價已經跌回2017年左右。而就業正在承受着壓力，如果利率太高，導致償還壓力大，部分群體可能會斷供，這個風險才是最大的。

“降低利率有利於放水養魚，防止斷供。”他分析道。最重要的是，即在利率大周期下行的背景下，延遲申請貸款是最優選擇。此次降息打消了購房者的這個擔憂，即存量貸款利率可能會常態化下調，以保持其與增量貸款利率的平衡性。

“政策發布以後，提前還貸會明顯緩解。但此次下調與提前還貸潮關系不大，主要原因在於近期內需疲弱。” 李宇嘉分析稱。國泰君安研報指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味着居民提前還款強度已有所放緩，呈現季節性回落態勢。

謝逸楓也認爲存量房貸利率下調，有利於減緩提前還貸現象的發生，並提振房地產市場，帶動“金九銀十”住房消費。“雖然‘金九’還剩一個星期左右，但應該會來迎來一波小高潮，10月份可能才會真正迎來火熱的行情。”

嚴躍進持相同觀點。他指出，存量房貸本身利率過去偏高，月供違約風險增大，會產生提前還貸等事件。降息此次有助於穩住存量房貸、增加新購房按揭貸款需求。

二套房降首付，利好一线城市

同策研究院聯席院長、首席研究員宋紅衛指出，二套房首付比例下降到15%，對於改善需求釋放是比較大的利好，能夠降低改善的門檻壓力，疊加降低按揭貸款利率，效果會更好。

嚴躍進也持相同觀點，他認爲各地雖然落實了認房不認貸的政策，但其實很多購房形態也還是會被認定爲二套房，導致購房成本還是偏高。此次默認和首套房標准一致，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。

簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬總價的二套房，過去首付款需要50萬，但現在降低爲30萬，直接減少20萬。

中原地產首席分析師張大偉則指出，當下市場這個政策主要影響在一线城市，從全國看，大部分城市首套房二套房的分界线已經越來越淡化，只有一线城市二套房首付依然明顯超過首套房，預計這對於北京上海深圳等一线城市有一定積極影響。

去掉浮動加點，房貸利率回歸LPR

“值得關注的是，央行給出的引導商業銀行，並非強制要求，商業銀行能否全面執行還值得關注，預計會有一定的抗性。”宋紅衛告訴搜狐財經。

他指出，此次降低存量貸款給出了明確的操作方向，歷史存量是LPR+浮動點的形式，以後會去掉浮動加點部分，直接回歸到LPR本身，並非絕對空間的調整，未來將會是以LPR爲基准的動態調整。

“這也意味着，一旦未來進入生息通道後，購房者的存量貸款利率是上升的，此次調整短期是銀行讓利。” 宋紅衛稱。

李宇嘉認爲，此次政策的意圖是，想讓居民多加槓杆，一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對衝通縮。同時，也爲了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行爲。

此外，他還指出，中央銀行3000億元保障住房再貸款資金支持比例由60%提高到100%，對出險房企以及保交樓是利好，對於單個被收購項目的再貸款支持力度增加了67%，降低了地方政府籌資和協同推進的壓力。

“但是央行配資面將會收窄，原來能夠撬動商業銀行5000億元左右的資金，目前只能撬動3000億元左右。從該政策可以透露出，目前這3000億元的再貸款額度還比較充足，反向也看得出，保障房再貸款推進的節奏並不快。”

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