上海公積金“認房不認貸”後，北京、廣州、深圳是否跟進？專家：可能性很大

出品 | 搜狐地產&焦點財經

作者 | 王澤紅

編輯 | 吳亞

繼多個二三线城市公積金“認房不認貸”後，上海也於10月17官宣實現公積金“認房不認貸”，成爲首個實行的一线城市。

從細則來看，上海公積金對首套房的認定標准明顯放寬，過去政策下若有貸款記錄，會被認定爲二套房；而現在有記錄但還清了，認貸標准降低，即可以認定爲首套房。

在此之前，大灣區的中山、珠海、惠州、清遠等地，已經啓動實施了公積金“認房不認貸”，如今上海也开始實行，意味着一线城市在商業貸款落實“認房不認貸”的基礎上，在公積金貸款方面也开始落實。

一线城市樓市政策的變動，對於全國各地而言是一種風向標，正如此前北上廣深齊官宣商貸“認房不認貸”後，全國多地密集跟進，9月以來出台“認房不認貸”、放松限購限售的城市不斷擴圍，據諸葛數據研究中心不完全統計，截止至9月底，政策松綁次數達144次，創今年以來月度調整頻次新高。

10月19日，統計局發布9月份70城房價指數，一线城市新房價格環比持平、同比漲幅擴大，二手房價格環比轉漲、同比降幅收窄，政策效果开始顯現。

從70城房價指數整體看，雖然新房價格上漲城市數量達到年內低谷，但二手房價格上漲城市數量卻轉增。

如今，“認房不認貸”從商貸开始轉向公積金，繼上海之後，其他一线城市是否會更進，將對樓市帶來哪些影響，成爲各方關注點。

北京、廣州、深圳是否跟進？專家：可能性很大

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴搜狐財經：“相比商業貸款，公積金貸款啓動“認房不認貸”的必要性更大。畢竟，目前還在市場上的，主要是剛需和換房需求，這部分人群對首付、月供都比較敏感，基於公積金低利率的特徵（比商業貸款低1-2個點），啓動“認房不認貸”更加有利於降低月供壓力及對消費的擠壓。”

根據研究，月供低於收入的50%，即爲合理範圍，高於50%壓力就增大了。因此，李宇嘉建議各地盡快啓動“認房不認貸”。

易居研究院研究總監嚴躍進指出，對於一些有公積金貸款但還清的購房者，其減負效果是最明顯的，進一步降低了購房成本和購房門檻，利好合理住房消費需求的釋放。

若按照過去的政策，二套房公積金貸款利率爲3.575%。若按100萬貸款30年等額本息計算，月供爲4532元；按照新政策，那么其可以認定爲首套房，可以享受貸款利率3.1%，月供爲4270元，每個月可以減少262元，具有積極的減負效應。

“過去商業貸款都有認房不認貸操作，疊加此次政策，那么對於‘商貸+公積金貸款’的操作更加便捷，利好組合貸業務的开展。” 嚴躍進表示。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴搜狐財經：“上海之後，北京、廣州、深圳跟隨放开的可能性非常大，從九月、十月銷售成交看，這三個城市還處於復蘇階段，但持續性效果並不是很強，公積金一旦‘認房不認貸’，會有更多的改善性、‘賣一买一’需求被激發，加強政策的持續性，所以北京、廣州、深圳跟隨上海的可能性很大。”

中指研究院市場研究總監陳文靜也向搜狐財經表示，北京公積金目前仍執行“認房又認貸”的套數認定政策，即無公積金貸款記錄且在本市無住房的，可按照公積金首套購房政策執行；有一筆貸款記錄或在本市有一套住房即按照二套購房政策執行；有兩筆及以上貸款記錄或有兩套及以上住房，或有貸款記錄且有住房（貸款記錄和住房非同一套），則不予發放公積金貸款。

“本次上海調整公積金首套認定標准，出台信號意義更大，對北京樓市政策也會起到參考借鑑作用，北京有望跟進對公積金‘認房又認貸’的認定標准進行調整。” 陳文靜分析道。

異地貸款也有效，“商轉公”要看當地公積金資金使用率

“這項政策，公積金異地貸款應該也適用。” 謝逸楓指出，但前提有兩個條件，一是看兩個城市之間，或者省內城市以及省與省之間是否聯通公積金互貸；二是滿足所在城市公積金異地貸款的相關條件；如若滿足，公積金‘認房不認貸’政策，對於異地貸款也適用。

當前，北京、上海、廣州、深圳等多個城市已實現全國範圍內異地貸款，即在全國其他省市繳存公積金的職工可以在該城市申請公積金貸款購房。

“對於此類購房者而言，公積金‘認房不認貸’同樣有效。以上海爲例，只要符合上海購房標准，同時無公積金貸款記錄且在上海無住房的，即可使用異地公積金按照首套房貸款政策在上海購房。”陳文靜表示。

基於公積金开始啓動異地貸款的投放，增加了對這項公共資金的消耗，李宇嘉則是建議公積金可以實施“認貸不認房”，即還清後在本地买第二套就可以享受首套房資格。

至於多城公積金“認房不認貸”後，是否會促進 “商轉公”現象，陳文靜認爲要看當地政策，短期來看，各地仍將根據公積金資金使用率來決定是否啓動“商轉公”。

根據中指監測，2023年以來，湖南省、重慶、鹽城等多個地區對“商轉公”貸款予以支持，政策主要包括恢復商轉公貸款業務，明確“商轉公”貸款辦理相關條件，降低相關門檻要求等方面，部分城市公積金使用率高於一定限度時，將暫停“商轉公”。

效果有限，適用於個貸率較低城市？

從去全國範圍來看，今年以來各地住房公積金政策優化調整，多集中在降首套房首付比例、支持“商轉公”、提取公積金支付首付、靈活就業人員公積金試點、提高公貸額度、擴大公積金提取範圍等內容，而執行公積金“認房不認貸”並不多。

據搜狐財經不完全統計，目前已有珠海、中山、惠州、哈爾濱、湖北隨州、山東泰安、廣東清遠等7成執行公積金“認房不認貸”。業內人士預計未來將有更多城市跟進，將對改善或置換客戶起到一定積極作用。

但是否所有城市均適合執行公積金“認房不認貸”，目前而言看法不一。

謝逸楓認爲，公積金實行“認房不認貸” 沒有限制，只要地方政府公布文件就可以，這意味着全國城市均可以實行這項政策，尤其是一二城市及部分核心三四线城市，繳存額較多，繳存年限也相對長一點，這類型城市受益更大。

李宇嘉則指出：“與商業貸款可大規模甚至無限制投放貸款而言，公積金受池子水位的影響，個貸率低於85%就要預警了，而且，公積金還要爲純真的首套房、租房以及保障性住房提供優先扶持，不能只考慮當前。”

“因此，公積金‘認房不認貸’在那些個貸率比較低的城市可以階段性實施。”

“但是，公積金貸款新政（增加額度，放松首套等）受到繳存余額的影響，大部分人群的公積金可貸額度不足（最高的貸款額度也就在80-100萬），而且高額繳納、定格繳納（按12%）的大部分是體制內的機關國企實業單位，而這部分人群早已改善了住房需求，其他需要公積金低利率的人群，往往繳存額度小、比例低，可貸額度不足，這是這項政策見效不大的根本原因。” 李宇嘉分析道。

中原地產首席分析師張大偉也表示：“商業貸款‘認房不認貸’已經在全國範圍內執行，超過60個地區明文發布此項規定，沒有發文的地區實際上也已經在執行這一政策。公積金執行‘認房不認貸’也利好樓市，但是大部分二三线城市公積金上限只有50萬元至80萬元，因此影響較爲有限。”

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