北京樓市再出新政：通州取消全國唯一樓市“雙限”，能否助力“小陽春”到來？

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2月6日午間，北京市通州區樓市限購政策迎優化，落戶或就業家庭不再“雙限”。

根據當日發布的文件，在通州區落戶和就業的家庭，只要是符合北京整體限購政策即可，取消了落戶、社保或納稅需滿3年的要求。這意味着，執行了9年的通州“雙限”政策將取消。

“ 此次政策和此前廣州上海等城市放松限購政策具有相似性，說明2024年正進入到超大城市持續放松限購的重要階段。”易居研究院研究總監嚴躍進指出，類似放松體現了職住平衡的導向，有助於保障在通州穩定就業的人員積極購房，對於通州副中心建設和職住平衡等都有積極的作用。

通州解除施行9年的樓市“雙限”制約

從文件整體來看，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區購买一套商品住房，不再受到落戶、社保或納稅需滿3年的“雙限”制約。

圖片來源：北京市住房和城鄉建設委員會官網

嚴躍進指出，“此次北京政策明確取消了2015年嚴格限制通州購房政策條款。過去在通州購房，需要滿足北京既有的限購條件，以及在北京通州落戶或社保滿3年的約束。而此次北京對於通州區政策做了調整，即不要求滿足落戶或社保滿3年的要求。”

具體來看，對比2015年的政策，此次通州解开“雙限”後，對於三類人群影響最大。

一類是非京籍家庭：此前非京籍家庭若想在通州买房，滿足在京無房且已連續五年在京繳納社保或個稅的北京限購條件的基礎上，再滿足近3年在通州連續繳納社保或個稅的附加條件。此次調整後，只要是勞動關系在通州區，符合北京限購政策，就可以在通州區买1套商品住房。

第二類是已有1套住房、戶籍在通州區的京籍家庭：此次調整後，不再受落戶3年及以上的時間限制，只要符合北京市限購政策，就可以在通州區再購买1套商品住房。

第三類是已有1套房、戶口不在通州區，但在通州區工作的京籍家：此次調整後，不再需要社保或納稅滿3年，只要勞動關系在通州區，就可以再購买1套商品住房。

換言之，在本次政策之後，諸如醫生、教師等參與到副中心建設和運行的服務保障的家庭，其合理住房需求將得到更好保障，從而共享副中心發展的成果。

對於此次通州取消“雙限”附加條件，僅保留勞動關系在通州區條件的政策調整，嚴躍進表示，“這體現了職住平衡的導向，有助於保障在通州穩定就業的人員積極購房，減少過去要等‘3年通州社保’的要求，這進一步降低了購房成本，對於通州副中心建設和職住平衡等都有積極的作用。”

據了解，北京正在大力發展城市副中心，紓解中心城區人口壓力。2018年12月20日，通州正式成爲了北京市的行政中心，規劃範圍爲原通州新城規劃建設區，總面積約155平方公裏。外圍控制區即通州全區約906平方公裏，進而輻射帶動廊坊北三縣地區協同發展。

根據規劃，從2023年开始到2024年初，北京市市級機構搬遷通州的速度在加快，包括北京市藥監局、農工黨北京市委機關、北京市教委已搬遷通州，行政辦公區二期東南組團入駐18家單位，大約入駐8700人。

北京市住房和城鄉建設委員會發布的文件亦指出，“今年是京津冀協同發展战略實施十周年，北京城市副中心建設正加快邁向高質量發展新階段。爲進一步有序有效有力促進中心城區非首都功能和人口向城市副中心疏解，推進城市副中心高質量發展，更好地實現職住平衡，結合當前房地產市場供求關系發生重大轉變的新形勢，特對通州區商品住房銷售政策進行優化調整。”

“通州的區域比較特殊，是北京的副中心，承擔着疏解北京非首都功能的歷史重任。與北京其他外圍城市相比（如房山）是完全不同的。如果通州放开限購政策，意味着無論是戶籍、非戶籍都可以在通州买多套房，這與通州承擔的歷史重任背道而馳，會導致對京津冀資源的進一步虹吸，不利於京津冀的協同發展，不利於推進雄安新區建設。因此，此次通州政策的調整，只是適度糾偏，而不是回歸到一個普通行政區的限購政策，也有通州特殊性的考慮。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

通州2月新房均價約1.4萬元環比上漲0.24%

通州區位於北京市東南部，是北京城市副中心。根據通州區人民政府官網於2024年1月23日披露的《2023年通州區經濟運行情況》數據，2023年通州區三大產業投資“兩升一降”。

其中，第一產業投資同比增長12.2%，第二產業投資同比增長12.6%，第三產業投資同比下降3.6%。

就房地產產業來看，2023年，通州區房地產开發業銷售面積爲86.2萬平方米，同比下降4.7%。其中住宅銷售面積爲49.8萬平方米，同比下降22.4%。同期，通州區房地產开發業待售面積爲289.7萬平方米，同比增長19.4%。

不過，通州並未披露2023年該區的房地產銷售情況。就大環境而言，2023年全國樓市仍處於緩慢的修復周期中。

根據國家統計局發布的經濟數據，2023年全國商品房銷售面積約爲11.17億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額約11.66億元，同比下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

從價格來看，最近的2023年12月新房房價維持下行態勢。一线城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.4%，二、三线城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.4%和0.5%。

就北京市場來看，從北京市統計局於2024年1月19日發布的《2023年北京市房地產市場運行情況》來看，2023年北京市新建商品房銷售面積爲1122.6萬平方米，同比增長7.9%。其中，住宅銷售面積爲811.1萬平方米，增長9.3%遠超辦公樓1.2%的增幅。

就成交而言，北京市住建委數據顯示，2023年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）共計成交50875套，同比上漲16.1%。

同期，二手住宅共計網籤156451套，同比去年上漲約9.3%。易居指出，“從2017年至2023年，北京二手住宅每年的網籤數據來看，2023年全年的成交量僅次於2020年和2021年，排名近7年第三。”

數據來源：住建委、易企

針對全年北京市房地產產業的發展，2024年北京市政府工作報告曾指出，“構建房地產發展新模式。完善租購並舉的住房制度，支持剛性和改善性住房需求，着重解決好新市民、青年人等住房問題，建設籌集保障性租賃住房7萬套，竣工各類保障性住房8萬套。不斷完善房地產市場調控機制，加強房屋租賃市場監管，促進房地產市場平穩健康發展。”

不過，就1月份的最新數據來看，北京樓市的成交環比有所下調。1月北京二手房網籤12444套，環比上月下降4.0%，同比則上漲49.8%；同期，二手房網籤量則連續三個月超過1.2萬套，成交比較平穩。

事實上，市場對於北京通州區放松限購並不意外。在本次通州文件發布之前，北京作爲特大城市自去年以來，不斷釋放樓市松綁政策，在9月推出“認房不認貸”新政。

之後，北京又在去年12月下調首付比例下調、延長貸款年限延長、下降貸款利率、重新界定普宅標准等新政，帶動北京新房、二手房成交量明顯上漲。

在通州放松限購前，市場就普遍認爲北京還有工具將出台。早在去年9月20日，同爲一线城市的廣州就將外圍區域的限購松綁；今年1月上海也優化了五大新城的限購政策。

麥田房產在最近的2月1日發布的報告中也指出，“1月起北京新普宅標准正式執行，大量的非普通住宅變爲普通住宅，進一步減輕了購房人的稅費負擔，再加上一些購房者擔心年後‘小陽春’ 成交走強，1月份部分購房者加快了看房節奏。”

“受春節假期的影響，預計2月二手房網籤量會明顯回調，二手房市場成交將在2月下旬逐漸恢復。”該機構彼時就預測，北京出台樓市新政的預期也在加強，一旦北京調整現行限購政策，將會對“小陽春”形成助力。

數據來源：安居客

而根據安居客平台披露的信息，通州2月新房均價爲14150元/平方米，環比上漲0.24%；當前在售樓盤爲25個。

在李宇嘉看來，此次通州退出限購以後，預計上海和深圳外圍區域也會跟進類似限購政策，“一线城市限購政策的退出首先發生在外圍區域，然後才是中心區，由此估計，2024年房地產市場的‘小陽春’值得期待，至少比2023年第四季度的慘淡要好一些。”

他還提到，此次通州放开限購，也將虹吸京津冀地區的購买力，“通州放开限購政策，對房地產市場的最大影響，就是對外來購买力，特別是河北環京購买力的虹吸，比如京津冀地區特別是北三縣。之前購买環京樓市的部分購房需求會回歸到通州區域，當然這也取決於購买力和兩地房價的對比。”

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