荒地變寶地 前灘再“搶灘”

空中俯瞰黃浦江畔的前灘，綠意盎然的中央活動區。 （受訪者供圖）

上海，一座因水而生、因水而興的城市。從开埠起，上海的城市發展，就和水、灘緊緊聯系在一起。上海灘，也一度成爲這座城市的代名詞。

萬商雲集的外灘、航運淵源深厚的北外灘、舉辦世博會的後灘，上海很多“灘”都成了中外聞名的地標。最近幾年，有一個“灘”憑借後發優勢快速崛起，這就是位於浦東新區的前灘。

“到前灘去”——這片位於上海中環线內、黃浦江畔的熱土，吸引了衆多中外企業用腳“投票”，最近幾年入駐企業的年稅收貢獻超過200億元。中央活動區、陸家嘴升級版、上海寫字樓成交最活躍的區域之一、物業顧問“帶看率”上海第一……前灘從荒地變寶地的歷程，爲解析上海“灘”高質量發展提供了最新樣本。

黃浦江畔立起“金靴子”

开發目標已然成爲現實

從空中俯瞰，面積達2.83平方公裏的前灘，形狀宛如一只半筒短靴。2012年啓動开發時，這裏近似於一片荒地。如今，前灘有近百萬平方米、長達2.5公裏的濱江公園和城市綠道，是名副其實的“綠靴子”。同時吸引了近300家企業入駐，其中約七成爲外企，跨國公司地區總部達到31家，成爲冉冉立起的“金靴子”。

蒙牛集團上海區域總部位於前灘中心，輻射管理該公司長三角業務。蒙牛乳業相關負責人說，除了三條地鐵线交匯帶來的交通便利，企業最看中的是前灘的配套環境。“我們在辦公室裏可以看到黃浦江，蜿蜒的江景，有點像內蒙古的哈達。樓頂的露天空間，還可以辦新品發布會。風景好的地方，容易出創意，所以蒙牛把做新興業務和國際業務的人放在這裏。期待從前灘出發，更好走向世界，打造國際化的消費品牌。”

作爲前灘區域的开發企業，上海陸家嘴集團提供的數據顯示，截至2023年6月末，其在前灘自持的辦公樓中，入市超一年的樓宇出租率達到95%，吸引各行業龍頭或總部機構超過60家，包括蒙牛、希爾頓、武田制藥、德州儀器等中外知名企業。

“前灘是上海新興商務區裏空置率最低的板塊，新樓去化率領先全市。”房地產咨詢機構世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕分析，寫字樓市場是觀察上海經濟發展，特別是總部經濟的重要窗口，從前灘可以看到上海經濟的韌性和活力。

如今的前灘，還在拔節生長。今年7月下旬，隨着“前灘源”在建辦公樓主體結構封頂，前灘所有80個可开發項目已全部建成投用或進入建設狀態。“可以說，當初前灘設定的‘三年出形象、五年出功能、十年基本建成’开發目標，已然成爲現實。”陸家嘴集團總經理蔡嶸說。

先宜居後宜業

從國際商務區到中央活動區

闲暇時刻，蔡嶸喜歡在前灘散步。清晨，這裏有晨跑鍛煉的人們；中午，出來用餐的寫字樓白領，讓街區變得熙熙攘攘；晚間，人才公寓的燈亮了，萬家燈火閃耀黃浦江畔。

一個新的區域开發時，往往會有樓蓋起來了沒人來的擔憂。這一點上，前灘开發“不走尋常路”，堅持“先宜居後宜業”的开發理念。名字叫國際商務區，實際上擁有充足的公共配套和復合的城市功能。在上海2035城市總體規劃中，前灘被整體納入“中央活動區”，躋身上海城市發展能級最高的板塊之列。

從規劃沙盤看，整個前灘國際商務區總規劃容量350萬平方米，开發總投資預計超1000億元。其中，辦公147萬平方米、商業66萬平方米、住宅90萬平方米、城市配套47萬平方米。蔡嶸表示：“按照這樣的規劃布局，我們將城市綜合體和小尺度街區有效融合，從平面城區拓展到垂直城市、立體城市、24小時城市，避免區域在夜晚變成‘空城’，實現職住平衡、產城融合。”

除了大片的公園綠地，前灘最爲突出的，是集聚了國內外優質的教育資源，先後吸引英國惠靈頓公學、華二九年一貫制學校、冰廠田幼兒園等10個國際教育品牌和公立教育配套進駐，上海紐約大學前灘新址也於2023年整體正式开學。“有人形容，在前灘可以從幼兒園讀到大學。”蔡嶸說。

國際咨詢機構普華永道2021年入駐前灘，目前有數千名員工在前灘辦公。在普華永道上海首席合夥人黃佳看來，“整體性的开發、一體化的規劃，是前灘能夠迅速崛起的重要因素。這樣的規劃建設模式，避免了各種功能割裂，確保了一張藍圖繪到底。”

黃佳觀察到，不少公司員工，都租住在前灘的人才公寓裏。已經建成的擁有上海最大室內劇院的前灘31文化演藝中心，給大家休闲娛樂提供了豐富選擇。上海紐約大學的畢業生，過條馬路就能到普華永道實習。“工作生活兩相宜，能夠大大提升企業員工的幸福感、獲得感，這也是一個區域營商環境的核心競爭力。”

“濱水創造”

解鎖上海“灘”發展密碼

按照世邦魏理仕的研究，上海共計有20個主要的商務區，其中7個在黃浦江畔。除了陸家嘴、外灘和北外灘組成的“浦江金三角”，浦東前灘、世博後灘和徐匯濱江，構築了一個新的“金三角”。在上海“十四五”規劃中，這些區域被賦予“中心輻射”的重要功能。

這么多“灘”成爲發展高地，與政府的規劃有密切關系。2017年以來，黃浦江核心段45公裏岸线和蘇州河中心城區42公裏岸线相繼貫通开放。隨着岸线的貫通，上海“一江一河”沿岸正在實現三大轉變：發展形態上，從航運時期的“城市鏽帶”，向彰顯活力的“城市客廳”轉變；开發模式上，從外延式的“大拆大建”，向注重品質和內涵的“城市更新”轉變；战略能級上，從單一的“上海制造”，向能級更高的“濱水創造”轉變。

世邦魏理仕的監測顯示，包括各個“灘”在內，2018年到2022年上海寫字樓的租賃面積中，金融業佔比從33%降至28%，制造業佔比從22%升至24%，TMT行業佔比從8%升至14%。此消彼長之間，折射出上海產業結構的變化。

這樣的態勢也體現在前灘發展中。上海自貿區世博管理局的數據顯示，包括美敦力、碧迪等在內，全球前十大醫療器械公司中，至少有四家落戶在前灘。此外，拜耳、武田、默克等醫藥巨頭也紛紛選擇前灘。與創新密切相關的生命健康行業，已成爲前灘的主導產業之一。

對此，蔡嶸認爲：“商務區的具體產業很難‘規劃’，我們要做的是竭力爲企業創新發展營造良好外部環境。比如，陸家嘴集團與世博管理局聯動，設立‘樓宇經濟專員’，確保企業需求能夠第一時間得到反饋和解決。同時，雙方還聯合頭部企業發起‘前灘匯’，在促進跨界合作的同時也進一步擴大前灘‘朋友圈’。”

“從更強發展需求、更長時間跨度、更廣地域維度考慮，我們希望用好前灘溢出效應，將开發板塊沿着黃浦江向南延伸，推動‘大前灘’與‘大世博’板塊一體規劃、統籌實施，爲浦東更高水平开放型經濟發展作出更大貢獻。”上海自貿區世博管理局發展研究處處長齊成民表示。

“十四五”期間，結合城市更新，上海的“一江一河”將向腹地和兩頭延伸。前灘之後，楊浦東外灘、浦東金灘等濱江區域蓄勢待發。上海“灘”的發展，還將續寫新的故事。

記者 何欣榮 楊有宗 上海報道

來源：經濟參考報

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