復牌當日股價遭腰斬，恆大物業利空尚未出盡？

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復牌即暴跌，這似乎成爲恆大系上市公司近來逃不开的“魔咒”。

7月28日，恆大汽車(00708.HK)復牌當天資金紛紛出逃，股價跌超60%。

僅隔幾個交易日，又一家恆大系上市公司——恆大物業(06666.HK)在停牌超16個月後也迎來復牌。盡管恆大物業是目前恆大系中唯一一家實現盈利的企業，但仍難以撫平市場深深的擔憂，復牌當天股價大跌47.39%，市值蒸發了超120億港元。

134億要打水漂？

8月2日，恆大物業發布了履行復牌指引及恢復买賣的公告。

恆大物業去年停牌的原因在於，去年3月正值2021年財務報告審核期間，恆大物業發現公司有約134億元存款(爲第三方提供的質押保證金)已被相關銀行強制執行。

面對如此巨大的金額被劃走，恆大物業瞬間引起市場一片譁然，有不少人士認爲該134億元是被中國恆大(03333.HK)挪走用於償債。爲此，恆大物業不得不對此展开調查，並因此停牌，由此標志着恆大物業成爲恆大集團爆雷當中的一大受害方。

恆大物業發布的獨立調查結果顯示，於2020年12月28日至2021年8月2日期間，公司的六家附屬公司通過八家銀行，爲多家第三方（作爲被擔保方）融資提供存款質押，相關的資金透過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用後）劃轉至恆大集團。該質押擔保期限屆滿，因觸發質權實現條件，相關的銀行劃扣/劃轉了合計約134億元的存單存款。

遺憾的是，恆大物業至今仍未追討回134億元資金，其表示正在積極、努力採取各種措施追討損失，包括與恆大集團商討償還該質押所涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。不過，恆大物業方面也與核數師上會栢誠方面確認，暫未與恆大集團達成償還方案，管理層評估了款項的可收回性，對134億元應收款項進行了全額撥備。

受該事件影響，恆大物業2021年年度、2022年中期以及2022年年度的三份財報未能在規定時間內披露，直至今年6月初才發布。

盈利的背後，卻陷入資不抵債泥潭

受爆雷影響，中國恆大深陷虧損旋渦，過去兩年累計虧損超8100億元，刷新了全國上市企業虧損的新記錄。同時，中國恆大還面對高達2.44萬億的負債、涉資近4000億的訴訟案件以及遍布全國的停擺項目。

恆大物業的“兄弟企業”恆大汽車也不好過，造車之路一波三折，受資金匱乏和汽車交付量慘淡等因素影響，恆大汽車在過去兩年累計虧損約840億元，如今持續經營能力存在重大不確定性。

恆大物業在國內物業管理市場屬龍頭企業，業務規模逐年擴大。在今年5月底，恆大物業總籤約面積達8.17億平米，在管總面積5.06億平米，在管項目覆蓋國內22個省、5個自治區、4個直轄市和香港。

盡管身處輕資產運營、現金流較佳的物管賽道，體量龐大的恆大物業在恆大集團留下的爛攤子面前也難言樂觀。

於2021年，恆大物業收入同比增長22.4%至131.93億元，但受計提了約25.76億元金融資產減值損失影響，恆大物業2021年產生了3.16億元的虧損。金融資產包括應收貿易账款及應收票據、其他應收款項及銀行現金存款，其中2021年有關聯人士(主要是恆大集團）的應收貿易账款達25億元，恆大物業不得不爲此作出24.4億元的減值撥備。

得益於風險的釋放，恆大物業在2022年實現了扭虧，實現營收118.09億元，同比下降10.49%，實現淨利潤14.23億元，當年計提金融資產減值1.08億元。

值得一提的是，雖然2022年實現了盈利，但恆大物業竟與中國恆大一樣面臨資不抵債的困境。

2020年，恆大物業的總資產爲171億元，總負債約72億元。到了2022年，總資產大幅減少至71.48億元，總負債卻提升到86.61億元，明顯存在資不抵債的現象。

因此，恆大物業存在較大的流動性風險。2022年，恆大物業一年以內的應付貿易账款及其他應付款項(應計薪金負債及其他應付稅項除外)爲41.36億元，一年以內應還借款爲1.93億元。但公司2022年現金及現金等價物僅有15.68億元，可謂是囊中羞澀。其中主要原因正是恆大物業134億元存款不翼而飛所造成的，但恆大集團如今也資不抵債，恆大物業能追討回這134億元資金的難度較大，這對於公司流動性來說並非好事。

恆大物業也在2022年年報中表示，集團維持持續經營取決於能否擁有充足運營資金以應付未來12個月內到期的財務責任。公司稱，已採取若幹措施以解決持續經營不確定性，但這些措施是否會對公司未來經營產生進一步重大影響尚存在不確定性。

作者：遙遠

編輯：Terry

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