萬物雲久違的收並購

觀點網新年伊始，萬物雲依舊忙碌。

趕在2024年最後一天，萬科給萬物雲送去了三份“大禮包”，分別是深圳創智雲中心30%資產權益、沈陽鹿特丹廣場項目以及商品房、停車位等若幹資產。

若加上債務清償的7.03億元，萬物雲收下這份“禮物”總共花費約10億元。

最後，一份內幕消息公告爲這場以資抵債的交易畫上句號。

萬物雲表示，2024年持續關連交易對於整體收入佔比預計爲低於9.8%。截至2024年12月31日，關聯方貿易應收款項結余將低於去年同期時點。

跨過元旦，收下萬科好幾個資產包之後，萬物雲終於爲自己打算起來。

1月3日，萬物雲發布自愿性公告，以2.27億元向中洲控股收購深圳市中洲物業管理有限公司（中洲物業）100%股權。

再次換主

這並不是中洲物業第一次被收購。

中洲物業是中州地產與振洲實業出資，經深圳市工商行政管理局核准，於1999年6月22日登記成立的有限責任公司。成立初期，由中洲集團持有51%股權，振洲實業持有49%股權。

2015年7月，中洲集團上市平台之一中洲控股發布公告，因業務發展需要以360萬元收購中洲物業全部股權。

當時，中洲控股正處於業務調整階段，除了將中洲物業納入麾下，還在5月分別向廣東君鑫集團有限公司和深圳市道信投資有限公司收購所持有的上海盛博房地產开發有限公司49%股權和51%股權。

擴大房地產業務的同時，中洲控股向集團要來了物業公司作爲輔助，也擁有了房企業務發展的標配。

中洲控股彼時稱，收購中洲物業可以減少日常經營性關聯交易，整合物業管理資源，提升公司物業管理水平。收購目標公司後，將提升公司物業管理實力，爲公司主營業務的經營提供有力支持。

中洲物業資產規模比較小，物業管理項目分布於深圳、惠州、成都等多個大中城市，項目類型包括高檔住宅小區、別墅、工業園區、寫字樓、購物中心等，物業管理總面積只有170萬平方米。

根據評估結果，彼時中洲物業账面淨資產355.5萬元，評估值525.53萬元，評估增值170.03萬元，增值率47.83%。

經過9年發展，中洲物業截至2024年9月30日淨資產爲3051.27萬元，1-9月營收2.56億元，營業利潤1.05億元，淨利潤9465萬元。

中洲控股並沒有披露中洲物業目前在管面積規模，但從財務數據來看，實際上也能與港股部分小型物企一爭高下。

從2015年中洲控股收購時的360萬元，到如今萬物雲給出的2.27億元收購價，中洲物業身價隨着時間推移水漲船高63倍。

不過，2.27億元交易款項中還包含一項業績要求。

公告顯示，中洲物業存量項目的對應交易對價約爲1.67億元，萬物雲將分爲六期支付；未交付項目的對應交易對價爲6000萬元，要等到相關項目正式交付且去化率不低於60%時才予以交付。

對項目交付與去化率做出特別說明，或許與中洲控股目前財務狀況有關。

2024年上半年，中洲控股錄得營收23.43億元，同比下降35.74%；歸母淨利潤-4.16億元，同比下降2009.35%。

而中洲控股持續陷入虧損狀態已經兩年了，2023年末營收爲76.21億元，歸母淨利潤爲-18.45億元，同比下降2412.74%。

營收從2021年的上百億縮水至幾十億，至今虧損已近23億元，雖然出售中洲物業所得款項和虧損比起來杯水車薪，但對於中洲控股而言仍是回血的機會。

還是“蝶城”

萬物雲打響了2025年物企收並購的第一槍。

中洲物業主要提供住宅物業服務，本次收購涉及中洲物業旗下44個住宅類項目，包括37個在管項目和7個未接管項目，年化合同收入人民幣3.04億元，可並表收入爲2.88億元。

該公司2023年項目整體收繳率86%以上，整體交付5年以上項目普遍收繳率90%以上，整體平均單位平方收入爲人民幣4.06元。

另外，中洲物業還實質持有深圳市聖廷苑物業管理有限公司、深圳市智悅薈商務運營有限公司、成都中洲誇克企業管理有限公司三家子公司的100%股權。

相當於萬物雲一次性买來了四家物業公司。

值得注意的是，萬物雲买下的只有中洲物業住宅物業部分，南熙裏商業停車位以及非住宅板塊項目不在本次交易範圍內。

換句話說，萬物雲看中了中洲物業住宅管理項目給蝶城战略帶來的幫助。

中洲物業項目主要位於深圳、成都等核心城市，其中97%項目位於萬物雲價值街道範圍內。

收購中洲物業完成後，萬物雲預計新增10個蝶城，升級5個現有蝶城，優化4個現有蝶城，提升在重點城市價值街道的密度。

蝶城計劃是萬物雲自上市便一直重點推進的業務方向，以街道爲基本單位，通過加深街道項目濃度，進行遠程運營以及混合服務，從而提升空間效率。

蝶城战略也爲萬物雲帶來循環性業務相對穩健且較爲快速的增長規模，截至2024年6月30日，蝶城底盤數量增長至642個，其中標准蝶城202個，主攻蝶城180個，目標蝶城260個。

存量住宅市場中，萬物雲新獲取221個共12.76億元飽和收入的住宅市場合同。根據內部招投標數據統計，期內在蝶城內獲取存量項目的中標率達74%。

在收並購熄火的行業環境下，萬物雲2024年收購公司股權的單次最高出價是1.5億元收購萬科商業資產。

如今花費2.27億元向外收購中洲物業，最終落點還是放在擴大蝶城範圍，增加街道項目濃度上。

物聊社還注意到，萬物雲於公告中表示，此次合作是公司與中洲控股合作的开始，公司認爲結合雙方優勢，將有利於更好地爲客戶提供服務。

據介紹，中洲控股業務範圍涵蓋地產开發、酒店經營、物業服務、商業管理等領域，聚焦粵港澳大灣區，輻射成渝經濟圈、上海大都市圈，自持並經營五星級酒店、甲級寫字樓、商業綜合體。

目標發展區域高度重合，雙方業務方向同樣契合，收購中洲物業或許只是萬物雲與中洲控股合作的一道“开胃菜”。

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