住造未來|這家公寓如何與市場需求同頻？

作者/曹沁

圖源/憬黎公寓酒店

近日，湖北省武漢市武勝路，靠近武漢“城市商根”漢正街的憬黎公寓酒店武漢國際廣場店隆重开業，吸引了大量武漢市民、媒體的關注。據了解，憬黎公寓酒店武漢國際廣場店項目原址是停工多年的金馬大廈，如今在武漢市政府、礄口區政府、項目投資人以及憬黎公寓酒店的共同努力下重煥新生，該項目的成功落地也預示着憬黎公寓酒店开啓了在華的全新徵程。

事實上，憬黎公寓酒店武漢國際廣場店的成功落地並不容易。業內人士認爲其原因之一在於項目原物業——金馬大廈從最早的資金鏈斷裂停到後期多家企業試圖接盤續建未果，前後經歷了近20年的時間，重整改造的難度可想而知；原因之二在於項目改造競爭激烈，作爲連通漢口、武昌、漢陽的重要城市節點，該項目地理位置優越，自武漢礄口區政府啓動對該項目的重整規劃後，如何改造一直是市場面關注的重點。那么問題來了，在大量社會資本的關注下，憬黎公寓酒店爲何能夠脫穎而出？邁點認爲這實際上是政策、市場、消費、投資、品牌等多方作用下的必然結果。

一方面，作爲錦江酒店（中國區）旗下的高品質社交型中高端公寓品牌，憬黎公寓酒店源自法國盧浮酒店集團，擁有鮮明的海外基因，2021年4月正式進入中國市場以後，憬黎公寓酒店通過對市場的洞察和對消費需求的解構，成功完成了海外基因品牌的本土化落地，一直受到市場端和投資端的多方關注。

另一方面，多方助力下蓬勃發展的公寓產業正展現出巨大的發展前景，爲憬黎公寓酒店武漢國際廣場店的成功落地奠定了堅實的基礎。首先，中央地方政策和战略深化，公寓利好政策頻出。近年來，爲了加快“建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉”的住房制度，中央和地方相繼出台一系列住房租賃的相關政策推動公寓行業的發展創新，包括土地供給、稅收優惠、金融支持以及投資政策等，推動了中國住房租賃市場進入快速成長期。

其次是公寓市場規模持續擴大，租賃需求強勁。伴隨經濟社會發展現代化城市水平提高，青年人口提高、流動人口增多、家庭小型化等人口趨勢進一步促進租賃需求的擴大。相關機構結合武漢市第七次人口普查中平均每年25萬的人口增幅、住建部統計“70%新市民和青年人租房居住”的需求比值、全國戶均人口2.6人等數據保守估計，5年內武漢市需要新增租賃住房約34萬套（間）。

最後，匹配多物業類型，符合投資人追求穩定且有成長力投資產品的需要。相較於其他商業業態，公寓的物業包容性更強，同時其具有投資收益穩定、資產流動性良好、抗周期性強等特點，符合理性思維下投資人的需要。仲量聯行發布《2023中國長租公寓市場白皮書》的調研結果顯示，超過九成的投資機構計劃未來三年內進一步加大對長租公寓的投資。

在此背景下，憬黎公寓酒店與武漢市礄口區委區政府一拍即合，以金馬大廈爲基底，碰撞出了城市化建設和品牌發展的巨大火花。

德國哲學家海德格爾說：“人生的本質是一首詩，人是應該詩意地棲居在大地上的。”在當下的城市化發展進程中，租住旅居也成爲人們棲居城市的常態，爲此，憬黎公寓酒店以歐洲开放式社區理念爲元點，融合中國不同區域人文居住特質，充分挖掘公寓、居住、社交、生活乃至文化交集的潛能，打造符合當代租住客群的“城市創享之家”，意圖與廣大消費者共同探索美好生活，其在產品上則體現爲“公寓+酒店”的全新模式，既不是單純的公寓或酒店，也不是傳統意義上的服務式公寓，而是更貼合中國租住市場需求的解決方案。

在產品層面，用共享理念構建多元場景。憬黎公寓酒店承載浪漫、自由、時尚的法式基因，沿襲歐洲“All In One”一體化設計風格，同時遵循开放式、功能型原則，在爲城市新社交生活創造更多可能的同時，滿足顧客全空間場域的舒適生活體驗。

以憬黎公寓酒店武漢國際廣場店爲例，其設計了集前台接待、咖啡吧和用餐公區爲一體的TULIP CAFÉ；打造了可提供生活電器租賃服務的共享餐廳；可滿足小型會議室等多功能需求的頭腦風暴區；配備專業健身課程和配套設備的共享健身房等。

而在住宿產品上，憬黎公寓酒店更是定制化舒適空間，滿足長短租顧客的不同需求，在憬黎公寓酒店武漢國際廣場店裏，其設計了9大房型，並巧妙的將居住、烹飪、用餐、辦公、休闲和可定制化場景角融爲一體。

在服務層面，融合社交思維搭建生活場域。對於新型租房一代來說，他們租的並非住宿，而是生活，因此其在選擇租賃產品時，已不僅僅關注產品本身，更看重產品背後的精細服務，這也正是憬黎公寓酒店的服務理念，即“永遠爲消費者，多想一步”。

在憬黎公寓酒店武漢國際廣場店中，其深度應用憬黎數字化配套TULIP HELPS，不僅能夠做到一鍵響應的24小時全時段服務，同時打造了恰到好處的服務標准和流程，讓消費者體驗無負擔，生活無壓力，比如其在大堂設置了智能入住機，便捷智能化入住和退房體驗；打造了智能化管家服務小程序，消費者通過選擇服務套餐完成线上活動的發布、報名以及服務預訂等；設置了自助智能零售、智能機器人等，隨時隨地響應全時段生活需求。

同時得益於憬黎公寓酒店开放式、功能型原則的空間設計理念，充分滿足長短租住客共享社交場景的多元需求，住客不僅可以結識更多志同道合的朋友，並通過情景化的社群活動獲得“美好生活”的租賃體驗。

在投資層面，疊加資管思維打造多元盈利模型。與酒店等業態不同，服務式公寓玩的是長期主義生意，這是一種簡單的資管邏輯，即不僅依托高品質的公寓產品提升品牌溢價，同時也依托長期的空間魔法提升坪效。以憬黎公寓酒店爲例，其一方面針對不同消費需求提供不同的服務套餐，在客房收入上更加靈活，滿足住宿的多元需求；另一方面則以共享之姿，運用商業新零售經營的底層邏輯賦能公區生態，由服務式公寓產品原先單一的居住功能向餐飲、寵物用品和IP產品等方向延伸，構建生活圈場景產品和全鏈路服務，融合多元業態形成復合盈利模式，真正爲投資人創造多維度的收益。

可以預見的是，隨着消費者入住時間的增加，憬黎公寓酒店的非房收益佔比將遠遠超過一般中端酒店的非房收益。在資管邏輯下，公寓只是介質，而以之爲載體所鏈接的多元化生活方式將有效突破傳統公寓盈利禁錮，實現中長租穩定收入、短租溢價收入及多元業態的額外增值收入等經濟效益的疊加。

可以看到的是，從品牌理念到項目落地，憬黎公寓酒店走過了2年時光，新开業的憬黎公寓酒店武漢國際廣場店作爲品牌的全國首店自然有着裏程碑式的重要意義，同時，該項目的成功落地對於堅持打造一流營商環境的武漢市礄口區政府也意義非凡。

從某種程度上說，憬黎公寓酒店武漢國際廣場店正是當下公寓品牌探索市場發展機會的經典案例，其中既有憬黎公寓酒店自身高品質的產品供給，也與投資市場、城市闲置資產規劃相輔相成，其展現的不僅是投資人對品牌、對項目的認可，同時也展現了市場對公寓業態的重視。如今，憬黎公寓酒店讓消費者看到了更加靈活的住宿選擇，讓行業看到了更靈活多變的商業模式，也將爲城市的存量資產开發提供更多的選擇。我們期待，當公寓業態逐步成爲資產投資的主流，憬黎公寓酒店或許可以給行業帶來更多驚喜。

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